01.03.2021
Что выгоднее – столичная недвижимость или депозит

Что выгоднее – столичная недвижимость или депозит?

Основная причина роста интереса инвесторов к столичному рынку недвижимости – снижение ставок по депозитам в связи с уменьшением ключевой ставки ЦБ. Согласно статистическому бюллетеню этого ведомства, средневзвешенная ставка по рублевым вкладам физлиц на срок свыше года сейчас составляет 4,74%, а по долларовым – до 0,72%. Средняя ставка для годового депозита в 1 млн. руб. составляет 4,5% годовых.

Способствует бегству вкладчиков и изменение налогообложения. В РФ принят закон, по которому доходы по депозитам, суммарно превышающим 1 млн. руб., будут облагаться подоходным налогом (13%), за вычетом так называемого необлагаемого процентного дохода, величина которого зависит от уровня ключевой ставки на 1 января соответствующего года.

В такой ситуации инвестиции в недвижимость многим кажутся достаточно привлекательной, хотя и более хлопотной альтернативой банковским вкладам. И практически единственной, потому что вложения в более доходные инструменты типа акций требуют хотя бы минимальной квалификации. Однако прежде чем бежать снимать деньги со вкладов, имеет смысл тщательно взвесить все «за» и «против».

Кризис, сильно ударивший по отечественной экономике вообще и доходам населения в частности, не позволяет надеяться на высокий спекулятивный доход от инвестиций в недвижимость. Скорее всего, в ближайшие годы готовое жилье в Москве будет в среднем дорожать темпами инфляции, да и то в основном благодаря дефициту недорогого предложения и доступной ипотеке, которая поддерживает спрос в демократичных сегментах. И, конечно, при условии стабильной макроэкономической ситуации и отсутствия внешних шоков, так как углубление кризиса может привести к развороту ценового тренда на рынке недвижимости.

Таким образом, инвесторы могут рассчитывать в лучшем случае на сохранение, но не на приумножение капитала. Особенно учитывая, что содержание жилья требует средств, как минимум на оплату коммунальных услуг и налога на имущество физлиц. А также НДФЛ — в случае продажи инвестиционной квартиры менее чем через пять лет после покупки.

Инвестиции в новостройки позволяют заработать больше. Особенно если покупать квартиру на старте продаж или, еще лучше, до выхода проекта на рынок, на этапе «закрытых продаж», все более популярных в элитном сегменте. В самых ликвидных проектах стоимость метра за весь период строительства, то есть за два-три года, может увеличиться на 50-60%. Но это максимум возможного, в большинстве новостроек цены растут в разы медленнее.

Однако реформа 214-ФЗ привела к значительному сокращению дисконтов в начале строительства. Сегодня за строительный цикл новостройки дорожают в среднем на 20-25%. Так что целесообразнее рассчитывать на прибыль в пределах 10% годовых. Или меньше, если строительство затянется или экономическая ситуация изменится.

Увеличить доходность инвестиций в недвижимость можно, если сдавать квартиру в аренду. По оценкам риелторов и специалистов по недвижимости, арендный бизнес в настоящее время приносит 4-6% годовых. Например, у вас есть однокомнатная квартира, приобретенная за 8 млн. рублей. Ее можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. рублей в месяц. Прибыль за 12 месяцев – 420 тыс. рублей. После того как вы определились с выбором жилплощади для покупки, около месяца может уйти на оформление документов по сделке, подготовку квартиры к сдаче и поиск жильцов. Поэтому за первый год получается 385 тыс. рублей. Когда мы вычтем из этой суммы квартплату, оплату услуг ЖКХ (помимо расхода электроэнергии и воды – это оплачивает квартирант), уплату налога, останется приблизительно 360 тыс. рублей. Также следует учесть незапланированные расходы – например, на ремонт возникающих неисправностей в квартире.

Таким образом, годовая прибыль от сдачи в аренду описанной квартиры составит около 4,5% при условии, что она не будет пустовать. Примерно такой же процент банки предлагают по вкладам, причем без сопутствующих аренде хлопот. Но если цены на жилье будут расти хотя бы на уровне инфляции (таргет ЦБ – 4%), то инвестиция в жилье окажется уже в два раза выгоднее депозита.

Однако надо понимать, что организация сделок на рынке недвижимости и, тем более, арендный бизнес, требуют значительных временных и эмоциональных затрат, поэтому инвестиции в квадратные метры подходят далеко не всем. Конечно, почти все заботы собственник может передать своим надёжным порученцам — специалисту по недвижимости, юристу, управляющей компании и т.п., но тогда придётся делиться с ними частью прибыли (до 20%). Кроме того, недвижимость, в отличие от банковского вклада, трудно обналичить: на продажу квартиры понадобится не менее месяца, что может быть критично в случае острой потребности в деньгах.

Если инвестировать в недвижимость

Для сдачи в аренду выгоднее всего приобретать ухоженную квартиру в современном готовом доме рядом с метро. Такое жилье можно быстро сдать, не тратясь на косметический ремонт, и, скорее всего, оно не будет простаивать. Если покупать жилье в новостройке, придется ждать, пока дом сдадут, делать дорогостоящий ремонт и т.п. Кроме того, квартиры в новостройках в течение трех лет после ввода в эксплуатацию сдаются с дисконтом, который может достигать 15%.

В новостройки сейчас однозначно лучше инвестировать на раннем этапе строительства, причем в самом начале продаж, потому что застройщики часто сильно повышают цены в ликвидных проектах в первые недели после выходы проекта на рынок. Отодвигать покупку на более поздний срок бессмысленно, так как после перехода на эскроу риски недостроя и, тем более, потери средств сократились до минимума.

Наиболее ценным активом для сохранения сбережений сейчас является жилье эконом-класса, точнее – бюджетные однокомнатные квартиры в типовых домах, стоимостью 5-6 млн. рублей. На такие объекты весьма велик спрос как со стороны арендаторов, так и покупателей.

И категорически не следует вкладывать свои средства в жилую недвижимость премиум-класса (категории «бизнес» и «элит») – товарооборот в этом сегменте сейчас крайне заторможен из-за падения платежеспособности целевой аудитории покупателей и масштабного завышения цен со стороны продавцов.

Профессиональные услуги специалиста по недвижимости, опытного инженера-строителя — «Главгео недвижимость Москва» / irn_ru/articles/41172.html