24.10.2020
Доверительное управление недвижимостью

Доверительное управление недвижимостью — правоотношения и выгода

– Я недавно выставила свою однушку на сдачу и мне, помимо прочих, стали поступать предложения от различных компаний и сервисов, которые предлагали взять мою квартиру в доверительное управление. Что это такое и с чем это едят? Послушать, так это выгодное дело. Но хотелось бы объективного взгляда.


Такие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры. Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду. Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз. А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.

При доверительном управлении, естественно, какой-то процент от прибыли придется платить компании. Но есть и определенные преимущества: при смене съемщика заказывается клининговая служба, которая готовит квартиру к сдаче в аренду следующим физическим лицам. Как таковых рисков нет, потому что оформляется нотариальная доверенность на управление собственностью. Никто из компании доверительного управления не может распоряжаться квартирой как угодно, поскольку в договоре заранее прописано, что данная недвижимость предназначена только для сдачи в аренду.

Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир. Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фото-отчетами. Сам клиент только получает прибыль.

Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению вашей недвижимостью. Плюсы: это экономит ваше время, вам не нужно встречаться с жильцами самостоятельно, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т.д.

Из минусов:

  • эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;
  • риелтор заинтересован в сдаче вашей квартиры хоть кому-либо, то есть вы не контролируете, кто там живет;
  • оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обманывать собственника.

В любом случае рекомендуется обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под вас и ваши требования. Доверительное управление выгодно, если вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

Проще говоря, между вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за вас всю работу, а вы будете получать доход. Управляющий от своего имени будет заниматься всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества. Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов: доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества.

Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.

Заключая договор доверительного управления, вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в вашу пользу и в ваших интересах. Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ. Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с вашего согласия и передавать вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.

Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.

Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенной компании или специалисту в сфере недвижимости, имеющим хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.

Если вы живете в другом городе, то доверительное управление при сдаче арендаторам на длительный срок вам очень удобно. Вы заключаете договор за комиссию с каждого ежемесячного платежа и комиссию за сдачу и ежемесячно получаете перевод (за минусом 10-20% от арендной платы). Контроль за оплатой коммунальных услуг, получение платежей вовремя и смену арендаторов берет на себя исполнитель.

Если же вам предлагается управление недвижимостью в качестве гостиничного посуточного проживания, то прибыль будет больше, но и рисков тоже больше. Могут быть недовольны соседи, управляющая компания, могут вызывать полицию, происходить пожары и заливы, а отвечать за все вам. И имущество портится в квартире гораздо быстрее, чем при долговременной сдаче.

Самый печальный случай – это когда у вас берут квартиру в управление, говорят, что будут сдавать на долгий срок семейной паре, а сами заселяют 50 мужчин гастарбайтеров. Через месяц необходим капитальный ремонт недвижимости. Ну а вы приобретаете колоссальный жизненный опыт.

domofond_ru/statya/chem_opasno_doveritelnoe_upravlenie_nedvizhimostyu/7216