11.04.2021
Финансовые расчеты при купле-продаже недвижимости

Финансовые расчеты при купле-продаже недвижимости

Люди далеко не каждый день продают или приобретают недвижимость, поэтому при возникновении такой необходимости рождается огромное количество вопросов, в которых нужно разбираться. Знания относительно купли-продажи квартир будут весьма полезны, ведь даже если сделка будет доверена профессионалам, основные ее этапы должны знать обе стороны договора.


Основные способы взаиморасчетов

Конечным результатом любой покупки является оплата. В процессе приобретения недвижимости различают четыре способа расчетов:

  • расчеты с помощью банковской ячейки;
  • перечисление денежных средств на счет продавца (безналичный расчет);
  • передача наличных из рук в руки после подписания договора;
  • посредством аккредитива.

В последнем случае открывается специальный банковский счет, с которого можно получить денежные средства исключительно после предоставления в банк подтверждающих выполнение договорных обязательств документов.

Независимо от выбранного способа — стопроцентной безопасности ни один из них предоставить не может. Бдительность и тщательная проверка документов минимизирует возможность обмана и мошеннических операций. Наиболее защищенным способом расчета является депозитная ячейка в банке.

Первоначально основным предназначением банковской ячейки являлось хранение особо ценных личных вещей. Специфика и распространение мошеннических операций способствовало ее массовому применению в процессе проведения сделок по купле-продаже недвижимости. Схема действий весьма незатейлива:

  • покупатель предварительно помещает в банковскую ячейку оговоренную сумму денежных средств;
  • продавец проверяет и пересчитывает купюры в финансовом учреждении;
  • банк ограничивает свободный доступ к денежным средствам.

В свою очередь финансовое учреждение гарантирует доступ к денежным средствам покупателю, если сделка состоится, и открытие банковской ячейки продавцу, если договорные обязательства не будут выполнены. Таким образом, покупателю предоставляется возможность убедиться в наличии оговоренной суммы денежных средств еще до момента подписания договора. Поэтому в случае передачи недвижимости покупателю и снятия с регистрации всех членов семьи продавца, последний может получить деньги из ячейки. Покупатель в свою очередь также защищен, ведь в случае возникновения непредвиденных обстоятельств продавец не сможет забрать деньги.

Достаточно простая на первый взгляд схема имеет, тем не менее, некоторые нюансы.

Договор аренды ячейки с условиями доступа

Для возможности использовать сейфовую ячейку в банке необходимо оформить договор аренды, сторонами которого выступают арендаторы ячейки (покупатель и продавец) и банк (арендодатель). В трехстороннем договоре предусмотрены все вопросы, которые регламентируют возможные ситуации по сделке. В частности в нем указываются условия (как правило, это оригинал договора купли продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности) и сроки доступа к ячейке (обычно это месяц), а также перечень лиц, которые имеют на это право, их паспортные данные. Довольно часто доступ предоставляется и доверенному лицу, данный факт должен быть оговорен в договоре. Далее участники сделки направляются в хранилище, где происходит пересчет и проверка денег продавцом под контролем покупателя. После этого сумма закладывается в ячейку.

Зачастую банком предоставляется счетная и проверочная машины. По согласованию сторон, ответственный процесс по пересчету купюр может взять на себя сотрудник финансового учреждения за дополнительную плату.

Размер ячейки напрямую зависит от номинала денежных средств, поэтому данный вопрос решается непосредственно перед заключением договора аренды. Бдительность и внимательность при проведении действий с банковской ячейкой не помешает. В этом случае не нужно будет волноваться о плотном закрытии дверцы сейфа, помещении в него абсолютно всех купюр и т.д. Вопрос хранения ключа от банковского сейфа оговаривают сами арендаторы. Чаще всего он находится у покупателя. По соглашению сторон ключ можно доверить и третьей, незаинтересованной стороне — специалисту по недвижимости, агенту или риелтору.

Сделка состоялась

В этом случае покупатель получает доступ к ячейке. Для этого он приходит в банк с пакетом документов, которые являются доказательством права собственности на квартиру (оригинал договора по купли-продажи объекта недвижимости).

Сделка не состоялась

Независимо от причин, право доступа к ячейке переходит к продавцу. Естественно, не существует документа, подтверждающего факт того, что сделка с недвижимостью не состоялась. Вместо него, неоспоримым доказательством является отсутствие продавца в банке в оговоренный срок с документами, ведь данное положение было закреплено в договоре аренды. В этом случае доступ к депозитарной ячейке передается продавцу, и он забирает свои же деньги.

Несколько советов

Важно понимать, что совместная аренда банковской ячейки имеет множество подводных камней. Что можно порекомендовать?

Тщательную проверку договора аренды и всех сопровождающих документов на наличие ошибок. В противном случае финансовое учреждение вправе отказать в доступе к ячейке. Выходом из сложившейся ситуации будет сбор всех участников сделки и прекращение (изменение условий) договора.

Изменение условий доступа продавца к ячейке банка. Покупатель может ужесточить свои требования. Доступ к денежным средствам может быть предоставлен при условии предъявления например, акта приема-передачи квартиры или выписки из домовой книги и т.д.

Исходя из того, что проведение расчетов с помощью банковских ячеек с каждым годом становятся все популярнее, можно сделать вывод о том, что данный способ финансовых взаиморасчетов устраивает всех участников.

Если из объекта недвижимости на момент продажи выписаны не все члены семьи ее прежнего владельца, то существует два возможных варианта развития событий. По просьбе покупателя в условиях договора прописывается необходимость предоставления выписки из домовой книги, в которой будет присутствовать отметка о снятии всех проживающих лиц с регистрационного учета. Также возможен вариант аренды дополнительной ячейки и помещения в нее определенной суммы денег. Это будет своеобразной гарантией того, что прежние жильцы выпишутся. Когда срок аренды истечет, а обязательства не будут выполнены, то покупатель забирает деньги и занимается решением данной проблемы самостоятельно.


Продажа квартиры является сложным процессом, который требует ответственного и аккуратного отношения. Просчеты и ошибки могут привести к необратимым последствиям. Покупателям и продавцам категорически не рекомендуется придерживаться принципа «сам себе юрист». Пропустив одну ошибку (даже со стороны банковского клерка), впоследствии можно столкнуться с большими проблемами, которые будут требовать разрешения исключительно в присутствии всех сторон договора.

Рынок недвижимости характеризуется множеством противоречивых и «тонких» моментов, предвидеть и предупредить которые могут исключительно люди с достаточным опытом работы в данной сфере.

etagrealty_ru/praktika/sdelka-kupli-prodazhi/raschety-po-sdelki-kupli-prodazhi