26.11.2020
Как обеспечить безопасность сделки с недвижимостью

Как обеспечить безопасность сделки с недвижимостью

Документы, необходимые для совершения сделок с недвижимостью, можно разделить на две большие группы. Первая – это те, о необходимости которых прямо говорится в законе. Не принесешь – сделку не зарегистрируют. Вторая группа – документы, формально не обязательные, но необходимые ничуть не менее. Они служат для того, чтобы защитить сделку от возможного опротестования в суде. И в этом ряду очень важное место занимают справки из наркологического (НД) и психоневрологического (ПНД) диспансеров.

От чего защищаемся?

В Гражданском кодексе (а именно он, напомним, является главным документом, регламентирующим правила поведения на рынке недвижимости) имеется глава 9 «Сделки», а в ней — §2 «Недействительность сделок». Внутри – статьи, названия которых говорят сами за себя:

  • Ст. 171 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным»;
  • Ст. 176 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности»;
  • Ст. 177 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими»;
  • Ст. 178 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения».

Зная нравы на рынке недвижимости и масштаб сумм, обращающихся на нем, нетрудно догадаться, что эти статьи превратились в прекрасные лазейки для злоумышленников. Продаем квартиру, тратим денежки, а потом требуем у покупателя вернуть недвижимость назад, мотивируя тем, что в момент купли-продажи мы не понимали, что делаем.

Сильным аргументом для нечистоплотного продавца оказывался факт, что он состоит на учете в НД или ПНД. Логичной мерой защиты стало требование представить справку, что продавец не состоит на таком учете.

Является ли подобная защита стопроцентной? Разумеется, нет. Недееспособным (и ограниченно дееспособным) человека может признать только суд – карточка учета в соответствующем диспансере вообще, строго говоря, не имеет к этому никакого отношения. Однако сведения об отсутствии такого учета значительно повышают защищенность покупателя.

Даже на уровне простого вопроса, который можно задать «потерпевшему» в суде: что же вы, почтенный, уверяете, что не понимали значения своих действий, но при этом оказались достаточно разумны, чтобы посетить соответствующие диспансеры и получить справки?

В перечень документов, определенных законодательством для рынка недвижимости, данные справки не входят. Однако требование предоставить их является абсолютно адекватным и резонным. Это инициатива здравого смысла, продиктованная желанием покупателя минимизировать риски, связанные с приобретением квартиры.

Необходимость проверки собственника недвижимого имущества на предмет наличия учета в ПНД и НД диктуется многолетней практикой работы специалистов рынка недвижимости и судебной практики по оспариванию сделок на основании ст. 177 ГК.

Как оно частенько бывает, защитные меры иногда срабатывают избыточно. Любой человек, имеющий учет в ПНД, воспринимается на рынке как потенциально опасный. Вопрос: что ему делать с случае желания продать квартиру? Ответы экспертов, к сожалению, не порадовали. С одной стороны, все признали, что такой учет (да еще и на подобном основании) – это не повод ограничивать в дееспособности, тем более что официально это сделать может только суд. С другой – на прямой вопрос: «стали бы вы покупать квартиру у такого продавца?» участники рынка либо стыдливо опускали глаза, либо честно признавались, что поискали бы другую квартиру.

Вывод: учетная карточка в ПНД – лишняя морока для добросовестного человека, и чтобы продать квартиру, ему придется приложить дополнительные усилия, доказывая, что он не верблюд. Например, пройти перед сделкой специальное обследование – да и то при условии, что сторона покупателя этим удовлетворится.

Грамотный специалист в сфере недвижимости не станет брать на себя функцию по внешнему виду определять, насколько вменяем человек. Он приложит максимум усилий для того, чтобы обезопасить своего клиента от возможных судебных разбирательств.

Предоставить справку на сделку не требуют, а просят. А если покупка проходит с помощью ипотечного кредита, то справки из НД и ПНД необходимы для последующего страхования объекта. Но хоть и «просят», но довольно настойчиво. Практика показывает, что добропорядочный человек, даже и «вскипев» сначала от столь бесцеремонного требования, потом остывает («раз надо – значит надо») и за справочками отправляется. А вот если нежелание предоставить данные документы присутствует постоянно, дни идут, а участник сделки свою непреклонную позицию не меняет – тут, вероятно, что-то нечисто. Скорее всего, данному гражданину справочку о том, что он «не состоит», и не дадут.

Есть тут еще одна тонкость — сотрудники диспансеров далеко не всегда отличаются добросовестностью и попросту «продают» справки. Поэтому лучше привлекать к сделке специалиста по недвижимости, который может сделать запрос через полицию.

Способы упрочить позиции

Безопасность сделки с недвижимостью можно упрочить еще двумя способами.

Первый – заключать сделку нотариально. Увы, нотариальное оформление сделки обходится в разы дороже, чем безнотариальное, и по этой причине не менее 90% участников выбирают последнее (т.н. «простая письменная форма»).

Второй способ – привлечь медицинских экспертов прямо на сделку. С некоторых точек зрения он идеален: например, недобросовестный продавец не сможет, получив все положенные справки, выпить спиртного непосредственно перед заключением договора (или даже сразу после), а потом отправиться на медобследование, заявляя, что подписывал бумаги он в нетрезвом состоянии и не понимал, что же в этих бумагах. Медэксперт на сделке освидетельствует, что в данную секунду человек трезв и вменяем.

Но есть и проблема – ангажированность такого эксперта. На суде наверняка можно будет поставить вопрос о том, что поскольку данное медицинское светило приглашалось покупателем (или его представителем), то доверять выводам данного врача не стоит. Кроме того, есть психические заболевания, которые не всегда проявляются – дело тут не в квалификации врача, а в том, что в определенные периоды времени они в принципе не видны. Всегда существует опасность, что болезнь проявится со временем и свершившаяся сделка может быть оспорена.

Вывод, в общем, простой: и нотариус, и медэксперт – это дополнительные меры защиты. И применять их нужно вместе с получением справок из НД и ПНД.


Рекомендации о том, как обеспечить безопасность сделок с объектами недвижимости, к сожалению, не дают 100-процентной гарантии. Но, положа руку на сердце, это можно сказать обо всем на нашем рынке и всех бумагах на нем. Прецеденты, когда квартир лишались люди, имевшие, казалось бы, совершенно безупречные документы, известны. Однако справки из НД и ПНД существенно снижают вероятность будущих неприятностей. Одного этого довода вполне достаточно, чтобы требовать такие документы на всех сделках.

metrinfo_ru/zakon/articles/bezopasnost-sdelki-na-vtorichnom-rynke-bez.65209.html