27.11.2020
Как оформить объединение квартир - и надо ли

Как оформить объединение квартир — и надо ли?

Сегодня время рациональных решений, в том числе и в планировках квартир. В массовом сегменте застройщики предпочитают нарезать компактные метражи, и это правильно: покупателей прежде всего интересуют небольшие площади. Однако всегда есть люди, которые хотят жить попросторнее. Не найдя большой квартиры по вкусу, они покупают две рядом и объединяют их. Например, делают шикарную трешку из однокомнатной и двухкомнатной.

Может ли в этом помочь застройщик? Его роль в этой истории будет минимальной. Даже если в рекламных объявлениях он пишет, что есть возможность объединения квартир. Надо понимать, что все усилия, связанные с оформлением перепланировки, придется прилагать самому покупателю. Впрочем, это не означает, что от застройщика нет совсем никакой пользы. Но все по порядку.

Оптимальные для объединения квартиры

Начинать процесс надо с консультаций у застройщика. Именно он может ответить на все интересующие клиента вопросы, сделать предварительный расчёт и предложить наиболее оптимальные для объединения квартиры. Клиента полноценно проконсультируют, покажут на планах что можно сделать, что нельзя. Разговор можно начинать по телефону, по большому счету не принципиально — будет ли это удаленная консультация или живое общение.

Клиент получает от продавца экспликации помещений, на которых видны несущие стены. То есть покупатель заранее может прикинуть, насколько кардинально удастся «перекроить» жилье под собственные нужды, и не помешает ли этому конструктив.

Консультироваться, что называется «на берегу» обязательно нужно, потому что не все соседние квартиры можно объединить. Кроме того, бывают и неоднозначные варианты из разряда «если нельзя, но очень хочется, то можно». И если человек затеял объединение квартир ни с кем не посоветовавшись, то потом может оказаться, что БТИ откажет согласовать объединение комнат или проем в несущих стенах. Ведь в большинстве случаев они полноценно не знают конструкции дома и просто отталкиваются от регламентов.

Что можно, а что нельзя при объединении квартир

Объединять можно любые квартиры, однако лучше под объединение выбрать жилые помещения, между которыми нет несущих стен. Если проектом предусмотрена несущая стена, в ней можно сделать проем, дополнительно укрепив конструкцию, но такой вариант будет сложнее реализовать.

Присоединение мест общего пользования (например, кусок общего коридора) теоретически возможно, однако, чтобы его осуществить, необходимо получить письменное согласие всех жителей межквартирного дома, ведь эти площади – часть общего имущества.

Самый распространенный вариант – это объединение двух смежных квартир по горизонтали. Реже встречаются случаи, когда объединяют помещения, расположенные на разных этажах — в этом случае придется делать проём в плите перекрытия, что тоже сложно.

Нельзя нарушать, смещать, переносить «мокрые зоны» – кухню, ванные, санузлы. Поэтому наиболее распространенный тип объединения смежных квартир – через кухню. Таким образом получается одна большая кухня-гостиная без нарушения «мокрых» зон. Также распространено объединение через коридоры. Куда реже объединяют квартиры через жилые комнаты, поскольку в таком случае появляется проходное помещение, что не очень удобно.

Что может предложить застройщик

Застройщикам невыгодно заниматься объединением квартир двух-трех покупателей в комплексе на этапе строительства. Дело в том, что девелоперу придется пересогласовывать заново проектную документацию, менять декларацию и так далее. Это затратный процесс и по времени, и по деньгам – никто на такие жертвы не пойдет.

Однако зная о том, что среди покупателей всегда найдутся любители менять пространство и двигать стены, застройщики могут предусмотреть возможность объединения нескольких квартир в одну еще на этапе проектирования, то есть до того, как весь проект многоквартирного дома пройдет согласование в разных инстанциях.

Кто может выполнить полный комплекс услуг по перепланировке

Полный комплекс услуг по перепланировке от проекта до получения документа из Росреестра оказывается крайне редко и исключительно в дорогих ЖК. Покупатель «жилья для народа» — квартиры комфорт-класса, не говоря уже об «экономе», всё делает сам. Но один на один со своими проблемами он не останется: сегодня работает масса специализированных компаний, которые готовы помочь и с проектированием, и с согласованием.

Объединение квартир оформляется следующим образом. Сначала в проектной организации, которая имеет допуск СРО, нужно заказать проект. Допуск СРО – это свидетельство, выданное компании в соответствии со стандартами саморегулируемой организации. Стоимость услуг напрямую зависит от сложности проекта, будут ли проводится определенные инженерные исследования, допустим, измерение мощностей несущих конструкций.

Затем проект согласовывается с Государственной жилищной инспекцией. После этого можно приступать к ремонтным работам. Далее приглашается кадастровый инженер из БТИ, он выдает новых техпаспорт. Собственник забирает этот документ и вместе с проектом перепланировки обращается в Росреестр. Ведомство присваивает единый кадастровый номер двум объектам, и на этом историю с объединением квартир можно считать законченной. Кстати, номер квартиры будет писаться через черточку: 33-34.

Если человек сам планирует сам пройти согласования проекта, но не может самостоятельно определить и выбрать тип предоставляемой документации, а также перечень всех согласующих инстанций, есть смысл обратиться в жилищную инспекцию.

Оформлять ли новый объект недвижимости

Есть еще один вопрос, над которым стоит подумать. Оформлять ли этот новый объект недвижимости «по-честному», то есть как одну квартиру, или оставить как есть – было две, пусть и дальше будет. Рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта в разных ситуациях.

Имущественный налог: при расчете налогов действует вычет в размере 20 кв. м от общей площади. То есть для двух отдельных квартир налоговая база уменьшается на 40 кв. м, при их объединении – только на 20 кв. м. Вывод: две квартиры выгодно, одна – невыгодно.

Ипотека: кредит для двух квартир одновременно – это тяжело, банки охотнее дадут кредит владельцу одной квартиры, а не двух. Вывод: одна квартира – выгодно, две – невыгодно. Но если вы уже взяли кредит, а потом решили все перепланировать и создать новый объект недвижимости, это дело надо согласовывать в банке. Если в договоре нет пункта о запрете перепланировок, то согласие в банке получить вполне реально.

Продажа: стоимость квадратного метра в маленькой квартире всегда выше, чем в большой, к тому же маленькая продается быстрее. Вывод: две квартиры выгодно, одна – невыгодно.

Коммунальные платежи: расчеты зависят или от показаний счетчиков, или от площади жилья, или от числа проживающих. Вывод: без разницы.

Официально оформить собственность как две квартиры не получится юридически: по результатам проведённого согласованного объединения двух квартир в одну, собственник получает на руки одно свидетельство о праве собственности. Но в некоторых случаях, например, если соединялись две смежные квартиры через межкомнатную стену и дверной проем в ней, можно их оформить как два отдельных объекта.

Популярные варианты объединения квартир

Наиболее распространенные варианты объединения — трехкомнатная плюс однокомнатная, две двухкомнатные, либо двушка плюс трешка. То есть это случаи, когда человеку нужен вариант больше, чем может предложить застройщик. Например, покупатель объединяет трехкомнатную квартиру и однокомнатную из-за того, что он хотел бы иметь балкон в квартире, а в выбранной им трешке балкон не был предусмотрен.

Кроме того, людям бывают нужны квартиры с несколькими. Чаще всего на поздних стадиях готовности проекта нужных вариантов в продаже уже нет, и люди прибегают к объединению квартир.

У покупателей также популярно объединение соседних торцевых квартир. Такое объединение позволяет сформировать планировочный «блок» из жилых помещений, объединяющих единую часть тамбура. У собственников появляются логичное желание отгородить данную часть коридора и поставить дверь, ведущую к квартирам.

Также есть примеры покупки квартир еще меньшей нарезки, расположенных в линейной секции и обладающих прекрасными видовыми характеристиками. Например, с выходом на водоем. В результате такого приобретения появляется пространство со всеми видовыми комнатами.

metrinfo_ru/zakon/articles/pereplanirovki-iz-dvuh-malenkih-odna-bolshaya.174737.html