25.11.2020
Коммерческая недвижимость

Как правильно покупать коммерческую недвижимость

Коммерческой принято называть недвижимость, которую приобретают для того, чтобы получать доход. Продают и покупают ее так же, как и жилую, но рисков и подводных камней в процедуре оформления сделки гораздо больше. Итак, какие распространенные ошибки допускают покупатели коммерческой недвижимости, и как их можно избежать.


От правильного подхода к покупке коммерческой недвижимости зависит, станет она выгодным капиталовложением или источником постоянной головной боли.

1. Поверхностная проверка объекта недвижимости

Представить покупателя коммерческой недвижимости (КН), который не запрашивает выписку из ЕГРН, сложно. Но чаще всего ограничиваются формой ЕГРН-1, по которой можно проверить, является ли продавец правообладателем, на каких правах он владеет недвижимостью, и не находится ли она в залоге, под арестом или другим обременением. Достаточно ли этого? Не всегда.

Из выписки ЕГРН-1 не видна история сделок по объекту. Среди бывших собственников могут оказаться мошенники, которые незаконно завладели имуществом, например, в результате рейдерского захвата, а затем продали его. Насторожить должна слишком частая перепродажа объекта, а также судебные споры по недвижимости, в которых настоящий или предыдущий владелец выступает в качестве ответчика. Это риск того, что и вашу сделку по каким-либо неявным на данный момент причинам могут оспорить.

Правильный подход:

Тщательно проверяйте право продавца на владение и распоряжение имуществом. Не спешите заключать договор купли-продажи. Сначала подпишите предварительный договор, а на промежуточной стадии проверьте юридическую чистоту этой и законность предыдущих сделок по объекту.

Запросите у продавца правоустанавливающие документы. Если это договор купли-продажи, проверьте, полностью ли собственник рассчитался за недвижимость. Помимо ЕГРН-1, закажите выписку ЕГРН-4, содержащую сведения обо всех предыдущих владельцах. Заручитесь поддержкой опытного юриста или специалиста по недвижимости, который получит для вас расширенную выписку со всеми, когда-либо имевшими место обременениями. Это информация закрытая, но опытные люди знают, как ее раздобыть.

Итак, первый важный шаг, который нужно сделать при покупке коммерческой недвижимости – получить все возможные выписки из ЕГРН. Если покупаете отдельно стоящий объект, не забудьте проверить правоустанавливающий документ на земельный участок. Может оказаться, что он находится в краткосрочной аренде, и все проблемы по оформлению земли придется решать вам.

2. Недостаточно глубокая проверка продавца

Часто, тщательно проверив объект, покупатель забывает проверить продавца. Или проверяет его лишь в той части, которая касается данного объекта. Но может оказаться, что его право единолично распоряжаться коммерческой недвижимостью оспаривает третья сторона – бывшая супруга, партнер по бизнесу. В итоге вы можете увязнуть в длительных судебных разбирательствах.

Как избежать ошибок:

Старайтесь получить максимальную информацию не только о недвижимости, но и о продавце. Посмотрите, с какого года он владеет интересующим вас имуществом, и не разводился ли он в этом промежутке времени. Если коммерческую недвижимость продает компания, удостоверьтесь, что в ней нет корпоративного конфликта.

Если не хотите стать участником судебного разбирательства, проверяйте наличие возможного интереса к недвижимости со стороны третьих лиц

3. Покупка объекта по завышенной цене

Чаще это случается с физическими лицами, которые не знают рынка коммерческой недвижимости и верят собственнику, убеждающему в быстрой окупаемости объекта. Высок риск переплатить за коммерческую недвижимость и когда она покупается вместе с арендатором, платящим по завышенной ставке. Это может быть как случайностью, так и сговором продавца и арендатора.

Покупателя должно насторожить, если недвижимость продается по цене с расчетом окупаемости за 7–8 лет, а договор аренды с якорным арендатором заключен на 1–3 года. Плохой знак и если договор по высокой ставке заключен менее года назад и на короткий срок. В этом случае высока вероятность, что арендатор не продлит его, и перспектива окупаемости объекта будет не такая радужная.

Рекомендации:

Не верьте всему, что говорит продавец. Пообщайтесь с арендаторами, чтобы узнать, не собираются ли они съезжать. Запросите у продавца документацию по арендной плате, чтобы увидеть, насколько она регулярно поступает, и нет ли задолженности. Еще один способ узнать рыночную цену объекта – заказать расчет его окупаемости.

4. Оплата за объект по теневой схеме

У продавца могут быть причины снизить официальную стоимость объекта. Например, он хочет сэкономить на налогах, и просит часть суммы заплатить наличными. Или продавцом выступает ИП на упрощенной системе налогообложения, и он боится этой продажей выйти за установленный для урощёнки лимит.

Если такая махинация выйдет наружу, сделку могут оспорить и даже аннулировать. Например, если в отношении продавца начнут процедуру банкротства и выяснят, что он умышленно продал имущество по заниженной цене, коммерческую недвижимость вернут в общую конкурсную массу и продадут с молотка, чтобы рассчитаться с кредиторами.

Правильные действия:

Даже если делают хорошую скидку, не ввязывайтесь в теневые схемы. Погнавшись за малым, можно в итоге потерять все. Занижение официальной суммы договора купли-продажи недвижимости делает вас соучастником теневой схемы.

5. Недостаточно полная проверка разрешительной документации и заявленных характеристик объекта

Коммерческую недвижимость приобретают для конкретной цели, и нужно, чтобы эти цели были обеспечены характеристиками объекта, и под них были разрешительные документы. К примеру, вы купили автосервис, и лишь потом обнаружили, что на него нет согласования с экологами. Или приобрели помещение для сдачи в аренду под офисы, а потом выяснилось, что для подключения компьютерной техники не хватает мощности электричества.

Как избежать неприятностей:

Перед заключением сделки потребуйте у продавца оригиналы всех разрешительных документов. Проверьте техническую документацию на здание на предмет незаконной перепланировки. Проанализируйте, соответствуют ли заявленные характеристики объекта действительности, и насколько они отвечают тем целям, под которые вы его покупаете.

Итак, как же снизить риски при покупке коммерческой недвижимости? Качественно проверить добросовестность продавца и реализуемый им коммерческий объект – непростая задача. Если не чувствуете уверенности в своих силах, доверьте эти вопросы специалисту по недвижимости. Он дотошно проверит интересующий вас объект, честно предупредит о возможных рисках, обеспечит чистоту и безопасность сделки.

pravo-ved_ru/osnovnye-oshibki-pri-pokupke-kommercheskoj-nedvizhimosti