22.01.2021
Как правильно составить акт приема-передачи объекта недвижимости

Как правильно составить акт приема-передачи объекта недвижимости

В интернете полно статей-советов «Как выбрать объект недвижимости? На что смотреть при выборе? Как провести сделку и правильно все оформить?», но гораздо меньше уделяется внимания на то, «Как принять квартиру или дом после сделки, на что обратить внимание? Что прописать в акте приема-передачи? Как правильно составить и учесть все моменты в передаточном акте?».

Самое время это исправить. Итак, чтобы документально подтвердить факт передачи недвижимости вместе с обязанностями по ее содержанию кому-либо, составляется специальный акт. После того, как он будет подписан, новый владелец имеет полное право распоряжаться жильем по своему усмотрению, и несет всю ответственность за него. С актом покупателю передаются также ключи от дверей и набор документации, которая требуется для предъявления органам, ответственным за регистрацию государством жилых помещений.

Акт приема-передачи объекта недвижимости не является самостоятельным документом. Его формируют как приложение к договору купли-продажи или аренды жилья.

Вопросы процесса купли-продажи и аренды регулируются Гражданским кодексом. В ст. 556 и ст. 655 говорится о том, что передача объекта недвижимости должна осуществляться посредством подписания передаточного акта или иного подобного документа. То есть законодательство обязывает стороны составлять такой документ.

Статья 556 ГК РФ — передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В большинстве случаев состояние и «начинка» объекта недвижимости совпадает на момент просмотра рекламных фотографий, визуального осмотра при показе, возможного осмотра перед сделкой. Но бывают ситуации, когда продавцы (неосознанно, а в редких случаях — умышленно) удивляют покупателей «сюрпризами», которые заключаются в отсутствии оговоренных предметов интерьера и мебели, ну а в экстремальных случаях — отсутствием розеток, патронов, снятых подвесных потолков и дверей.

Поэтому необходимо подстраховаться заранее, по принципу «я человек простой, давайте все договоренности зафиксируем письменно, и закрепим финансово». И даже в этих случаях порой возможны «сюрпризы», на которые при приеме квартиры еще можно предъявить претензии, в том числе в судебном порядке, основываясь на том, что помещение не пригодно для проживания. И в данном случае существенное значение имеет то, что именно написано в договоре купли-продажи квартиры (ГК РФ, ст. 469, ст. 557)

Поможет ли акт приема-передачи в конфликтной ситуации?

В любом случае покупателю стоит зафиксировать все недостатки принимаемого у продавца жилого строения или помещения в акте приема-передачи недвижимости. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), составление и подписание такого акта – необходимое условие совершения сделки.

Согласно ГК РФ, акт приема-передачи составляется сторонами в простой письменной форме и должен содержать в том числе указание на дефекты и недостатки квартиры (ГК РФ, ст. 556).

А дальше перспективы взыскать с продавца компенсацию или заставить его сделать необходимый ремонт зависят от того, соответствует ли описанная в акте квартира с выявленными в ней недостатками условиям договора ее купли-продажи. Судебная практика по данному вопросу неоднозначна, и покупателю лучше обратиться за консультацией к юристу. Также, может помочь опытный специалист по недвижимости, профессиональный инженер-строитель.

Но куда лучше риск подобного развития событий «убить в зародыше», правильно составив и заключив договор купли-продажи жилья. В частности, в этом документе можно подробно и точно описать перечень оборудования, которое продавец должен передать покупателю вместе с квартирой, и его состояния.

Если при описании ограничиться общими фразами, это может подстраховать квартиру от полного разгрома, но не поможет в ситуациях так называемой «второй группы». Например, если в соглашении просто написать «унитаз», «ванная» или «люстра», то ничто не помешает продавцу вывезти из квартиры дорогое оборудование и взамен поставить «неликвид» чуть ли не с ближайшей помойки.

Специалисты по недвижимости рекомендуют продавцу и покупателю составлять подробную опись передаваемого при продаже жилого дома или квартиры имущества и заключать на этот счет отдельное соглашение. В соглашении необходимо указать, что в объекте, приобретенном покупателем таким-то у продавца такого-то по договору купли-продажи № …, будет установлено следующее имущество: … (наименование, идентифицирующие признаки, примерная стоимость).

А затем при приеме объекта недвижимости у продавца уже после регистрации сделки покупатель просто сверяет фактически присутствующее имущество в квартире с тем, которое перечислено в договоре купли-продажи или в отдельном соглашении.

Если что-то не так, например, с потолка в одной из комнат исчезла дорогая люстра, покупатель вправе это зафиксировать в акте приема-передачи квартиры. И тогда недобросовестному продавцу, скорее всего, уже не «отвертеться». Придется либо возвращать люстру, либо платить компенсацию в соответствии с ранее заключенным соглашением или договором купли-продажи. В крайнем случае, покупателю поможет суд.

Передача объекта должна осуществляется строго в соответствии с условиями договора купли-продажи и акта приема-передачи. Подробное описание существенных моментов и есть основная сложная часть в приемке объекта недвижимости.

Есть типовая форма акта приема передачи объекта недвижимости, которая, как правило, существенно отличается от итогового акта на сделке, составляемого специалистом сайта «Главгео недвижимость Москва» в зависимости от сложности объекта.

Кстати говоря, кроме юридической стороны вопроса передачи есть технический прием объекта недвижимости. Он может быть осуществлен отдельно приглашенным специалистом со стороны покупателя, например — инженером-строителем «Главгео ру» — glavgeo.ru. Обращайтесь.


Разнообразие ситуаций, мнений и пожеланий при сделках с жильем невозможно перечислить в одной публикации, но главное для продавца и покупателя — это уверенность при проведении сделки с объектом недвижимости, спокойствие, юридическая и техническая надежность, которая закрепляется правильно составленным документом.

Услуги в сфере недвижимости — Профессиональный инженер-строитель, эксперт по оценке — Московский регион — glavgeo.ru — Главгео недвижимость Москва / info_yarnet_ru/art/index.php?id=458