11.04.2021
Как законно присоединить балкон или лоджию к комнате

Как законно присоединить балкон или лоджию к комнате

Большая лоджия в квартире является источником соблазна для собственников, многие из которых мечтают объединить ее с комнатой, тем самым расширив полезную площадь. Вот только процесс этот весьма коварен. Поговорим о важных правилах переустройства и утепления лоджии или балкона.

Любая перепланировка начинается с получения плана квартиры в ее текущем состоянии. Выдачей планов занимаются городские или районные бюро технической инвентаризации (БТИ), стоимость услуг которых зависит от региона. Если хотите сэкономить, приготовьтесь к длительному ожиданию — в среднем работы занимают около месяца. При желании процесс можно ускорить, но цена возрастет в 2-3 раза.

Следующий этап — разработка проекта перепланировки, которой занимаются проектные организации. Проект необходим для любого дома: кирпичного, панельного или блочного, потому что в каждом из них стены, разделяющие лоджию и комнату, могут являться несущими. При выборе компании-проектировщика важно обратить внимание на наличие лицензии на осуществление проектных работ и допуска саморегулируемой организации. Как правило, информацию о лицензиях и допусках компании размещают на собственных сайтах.

Прежде чем приступать к проекту, специалисты должны оценить фронт работ, состояние здания, качество остекления и фасада лоджии. После чего составляется акт осмотра и начинается разработка плана перепланировки. Владельцы квартир участвуют в процессе минимально — ограничиваются пожеланиями по устройству объединенного пространства. Например, могут уточнить, что планируют полностью или частично демонтировать перегородку между комнатой и лоджией.

Техническую часть плана изменений квартиры берут на себя проектировщики. Они определяют, где и какие батареи установить, чтобы полностью обогреть необходимую площадь. При этом важно, чтобы лоджия была хорошо утеплена, иначе в объединенной комнате будет холодно.

Кстати, причиной отказа проектной организации от разработки проекта может стать устаревшая конструкция дома, построенного, к примеру, в 50-х годах прошлого века и не прошедшего капитальный ремонт.

Традиционно на создание проекта, в котором учитываются правила пожарной безопасности, санитарные и строительные нормы, уходит 1-2 месяца. В результате владельцы квартиры получают на руки проектную документацию, план перепланировки и заключение о технической безопасности будущих изменений.

Цепочка согласований проекта перепланировки по присоединению к комнате балкона или лоджии

Готовый проект необходимо согласовать с административными инстанциями, перечень которых зависит от конкретного региона. В большинстве случаев придется получить разрешение МЧС, cанэпидемстанции, Роспотребнадзора, а также получить согласие товарищества собственников жилья или управляющей компании многоквартирного дома. Не ленитесь обойти все учреждения, точный список которых подскажут проектировщики.

Собранный пакет документов необходимо передать в районную или городскую жилищную инспекцию, которая выдаст окончательное разрешение на перепланировку. Только после этого можно приступать к ремонту.

Прежде чем начать ремонт, необходимо также определиться с радиаторами отопления. При выборе батарей важно обратить внимание на наличие конвекции, которая позволит полностью обогреть увеличенное пространство помещения. К примеру, алюминиевые и биметаллические радиаторы благодаря закругленным наплавляющим в верхней части батарей равномерно прогреют и лоджию, и комнату. Тогда как стальные панельные радиаторы, направляя воздух исключительно вверх, будут слабо прогревать центр помещения. Лучше отказаться от классических чугунных батарей, у которых отсутствует конвективная составляющая, в связи с чем вероятность нормального обогрева комнаты весьма условна.

Что касается расположения батарей: при объединении лоджии или балкона с комнатой радиаторы центрального отопления выносить на них нельзя. На это существует прямой законодательный запрет (для Москвы это постановление Правительства Москвы №508). Дело в том, что существует так называемый тепловой контур здания, который образуется его стенами, окнами, крышей, и не предназначен для отопления дополнительных площадей. В случае нарушения этого запрета температура в жилых помещениях может опуститься ниже нормы.

Отапливать присоединенный балкон можно электрическими радиаторами, но для этого необходимо качественно утеплить присоединяемое помещение, чтобы не отапливать улицу. Другой вариант — электрические теплые полы. Именно электрические — отапливать присоединяемую площадь водяными теплыми полами также запрещено.

Сама возможность присоединения балкона/лоджии зависит от типа и состояния конструкций дома. Как правило, присоединение подразумевает снос подоконного блока, а в некоторых домах он выполняет несущую функцию и не может быть снесен. Сносить подоконный блок возможно в монолитных, панельных до 2007 года постройки, некоторых кирпичных домах (где подоконный блок не участвует в защемлении балконной плиты), и запрещено в большинстве панельных домов, построенных после 2007 года.

Кроме того, сейчас существуют (во всяком случае, в Москве) дополнительные ограничения: холодную зону (балкон/лоджия) нельзя присоединять к теплой (комната) без установки в проеме стеклянных дверей. Рамы могут быть как деревянными, так и пластиковыми, конструкция дверей — раздвижной или распашной. При этом рекомендуется использовать двойные стеклопакеты для полного снижения теплопотерь.

Ситуация с радиаторами одинаковая вне зависимости от площади демонтажа — только подоконный блок или дополнительно простенки, перемычка над окном. Если объединения балкона с комнатой нет, а есть только его утепление, радиатор на него выносить также нельзя.

Финальный этап

После завершения ремонта, когда комната уже объединена с лоджией, необходимо получить акт о завершенном переустройстве, подав заявление в жилищную инспекцию в МФЦ. Сотрудники инспекции придут в квартиру и проверят соответствие утвержденного плана и фактической перепланировки. Если все в порядке, жилищная инспекция утвердит переустройство, отдаст владельцам квартиры акт и передаст в БТИ пакет документов по перепланировке.

Сотрудник БТИ должен замерить объединенное помещение, проверить качество установки радиаторов и системы отопления. По итогам осмотра специалист выдаст новый план квартиры.

На финальном этапе нужно обратиться в кадастровую палату, где на основании плана БТИ выдадут свидетельство на право собственности квартиры с новой планировкой. Согласование с кадастровой палатой — важный этап, потому что при последующей продаже квартиры покупателям потребуется доказательство, что продавец владеет ею.

Конечно, процесс официального оформления переноса радиаторов отопления на лоджию, объеденную с комнатой, сложный и многие владельцы квартир решают им пренебречь. Однако незаконная перепланировка грозит штрафом и необходимостью вернуть квартиру в прежнее состояние. К тому же, без привлечения проектировщиков велик риск, что радиаторы и трубы системы отопления будут установлены неправильно. В результате пострадают соседи, которые будут мерзнуть всю зиму.

«Главгео недвижимость Москва»: осмотр и сопровождение объектов, контрольно-распорядительные функции, оценка технического состояния недвижимости. Опытный профессиональный инженер-строитель. realty_ria_ru/20170921/408951035.html