25.11.2020
Как защитить вид из окна квартиры

Как защитить вид из окна квартиры

Видовые квартиры по умолчанию стоят дороже. Однако закон этот вид никак не защищает и не гарантирует. Ситуации, когда вместо вида на лес покупатель получает вид на крышу или стену соседнего дома, нередки. Причина тому — собственная невнимательность или изменившиеся планы конкретного девелопера или города в целом. Итак, как покупателю квартиры гарантировать себе вид из окна и что делать, если его все-таки застроили.

С «видом» дороже

Вид из окна квартиры влияет не только на настроение ее владельца, но и на цену недвижимости. Причем речь идет не только о видах на Кремль с балконов элитных высоток, но и о видах на парк в подмосковных проектах класса комфорт и даже стандарт.

В среднем по рынку в массовом сегменте наценка за виды на зеленую зону, реку, набережную и т.д. может составлять от 15 до 20%. В элитном и премиальном сегментах такая разница может достигать 50%. Средняя цена квадратного метра на видовые лоты формируется в зависимости от этажности и качественных характеристик.

На стоимости «видовых» квартир скажется и сам вид. Например, вид на ключевые достопримечательности столицы, такие как Кремль и храм Христа Спасителя, может прибавить 30-40% к цене лота.

Разница в стоимости квартир, которые находятся на низких этажах, упираются окнами в развязку, стилобатные части других корпусов, и теми, которые находятся на высоких этажах и обладают хорошими видами, может достигать 10-15% в комфорт-классе Москвы. Соответственно, для дорогой недвижимости эта разница выше, особенно если вид уникальный.

Гарантий на вид из окна — нет

Однако стопроцентных гарантий на десятилетия вперед, что видовые характеристики не изменятся, никто дать не может. Например, если покупается квартира в Подмосковье с видом на лес, то нет никакой гарантии, что на его месте не появятся высотки. То же самое касается поля, недостроенных объектов и даже тихих жилых пятиэтажек.

Единственное, что может быть довольно безопасным, — это вид на городскую застройку, которая не подлежит сносу в ближайшие годы. А также вид на особо охраняемые территории, национальные парки, парковые зоны, которые по закону не должны застраиваться.

Вряд ли изменятся виды из окон элитных новостроек. Ведь на элитном рынке возможность возникновения такой ситуации практически сводится к нулю. Элитные объекты строятся точечно, поэтому рядом с ними, как правило, просто нет свободных участков под застройку.

«Безопасными» для покупателей являются жилые комплексы любого класса, перед которыми физически невозможно что-то построить. В противном случае надежных гарантий, что вид за окном не изменится, быть не может.

Дело в том, что наличие или отсутствие определенных видовых характеристик в законе никоим образом не регламентируется: девелопер отвечает только за свой проект и не может гарантировать покупателю, что соседняя площадка не будет застроена в последующие годы.

Проект планировки территории (ППТ), который является частью генерального плана развития и разрабатывается в полном соответствии с этим планом, застройщик также может пересмотреть.

Если будет пересмотрен план застройки территории и перед домом будет построен новый корпус, то дольщик может обратиться в суд за компенсацией только в том случае, если не соблюдены санитарные нормы, ухудшилась инсоляция квартиры или если удастся доказать причинно-следственную связь между снизившейся стоимостью старого жилья и появлением нового объекта и зафиксировать снижение цены. Но практика подобных дел в России крайне скудна.

Дойти до суда по поводу компенсаций за испорченный или измененный вид из окна

Обращения по поводу компенсаций за испорченный или измененный вид из окна редки. Судебный спор по вопросу, связанному с ухудшением вида, в 99% случаев заведомо обречен на поражение.

К сожалению, законодательством никак не регламентированы нормы по «виду из окна» и т.п. Для того чтобы возможно было получить какую-либо компенсацию, в договоре необходимо учесть, что квартира видовая, и указать либо как изменяется стоимость квартиры за счет вида, либо стоимость (доплату) за желаемый вид. Но это лишь теория, так как ни один застройщик не пойдет на встречу и не дополнит договор вышеуказанными пунктами.

Испорченный вид из окна не является основанием для расторжения договора долевого участия либо основанием для предъявления требования о передаче квартиры с другим видом из окна, так как в большинстве случаев квартира соответствует всем градостроительным нормам и пригодна для проживания.

Не заменить, так компенсировать

Еще одна возможность поучить компенсацию за испорченный вид из окна – доказать нарушение рекламного законодательства. Если таковое, конечно, имело место быть.

Действительно, закон дает потребителю право на возмещение убытков, причиненных нарушением рекламного законодательства РФ. Правда, последнее придется доказать. Как правило, застройщики обещают в рекламных буклетах, роликах, публикациях, сайтах застройщиков один вид из окна, но дольщики сталкиваются с такой реальностью, что заявленный вид не соответствует действительности — вид на такую же новостройку, на строительные объекты и т.д.

Можно обратиться в суд с исковым заявлением к застройщику о возмещении убытков, «причиненных вследствие введения потребителя в заблуждение путем предоставления недостоверной рекламы».

Так, согласно п.2 ст. 38 федерального закона «О рекламе», лица, права и интересы которых нарушены в результате распространения ненадлежащей рекламы, вправе обращаться в установленном порядке в суд или арбитражный суд, в том числе с исками о возмещении убытков, включая упущенную выгоду. Также п. 1 ст. 10 закона РФ «О защите прав потребителей» обязывает своевременно предоставлять потребителю ту информацию о товаре, которая позволит сделать правильный выбор, а ст. 19 закона РФ «Об участии в долевом строительстве» регламентирует информирование дольщика обо всех изменениях проекта застройки.

Впрочем, хотя действующее законодательство дает такую возможность, на практике довольно сложно провести достоверную и квалифицированную оценку рыночной стоимости квартиры с условным красивым видом из окна и без него. В части обоснования таких требований также возникают сложности — как минимум, необходимо зафиксировать факт нарушения рекламного законодательства актом уполномоченного органа.

Поэтому успешная судебная практика, связанная с получением компенсаций, на сегодня немногочисленна.

Преференции вместо компенсации

Хотя с официальной претензией из-за испорченного или изменившегося вида из окна покупатели квартир обращаются редко, спорные ситуации на рынке периодически возникают. Например, история «Алых парусов»: покупателям первой очереди перекрыли вид из окон последующими очередями, но это никак не компенсировалось.

«Алые Паруса» – один из первых крупных проектов бизнес-класса с собственной инфраструктурой, включающей вертолетную площадку и марину. Именно в этом ЖК была история, когда новый корпус закрыл вид из окон более ранним квартирам. Это был один из первых громких проектов, а потом таких историй было много, и они продолжают быть в проектах разного класса – от эконома до люкса.

Другой пример, продолжает эксперт, — ЖК «Одинбург». Они начали строительство большого дома в виде «короны» с лучами. Каждый луч вводился в эксплуатацию отдельно. Первый луч был построен и заселен. И мало того, что жильцы этой очереди по сути 5 лет жили на стройке, но ещё и перед ними построили башню, которая тоже входит в этот комплекс и закрывает жильцам вид на Подушкинский лес, который изначально был одним из главных привлекающих факторов проекта.

Есть только одна возможность получить компенсацию: если до сдачи вашего корпуса уже начинают строительство следующего дома, который перекрывает вид, теоретически, можно «выторговать» у застройщика преференции.

В этом случае продавец либо уменьшит или обнулит стоимость дополнительных квадратных метров при сдаче, либо даст значительную скидку на машино-место. Но это всё зависит от умения торговаться самого покупателя объекта или нанятого им специалиста по недвижимости и готовности застройщика идти на компромисс.

Помоги себе сам

Для того чтобы обезопасить себя и гарантировать тот вид из окна, за который вы планируете переплачивать, необходимы простая внимательность и немного дальновидности.

При выборе новостройки нужно изучить не только генплан всего проекта, но и информацию о развитии локации в целом. Ее можно найти на сайтах управ районов в разделе капитального строительства, на отраслевых сайтах и т.д. Также нужно ознакомиться с «Генеральным планом развития Москвы до 2035 года. Актуальную информацию также можно найти на сайте комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы и сайте столичной мэрии.

Рекомендуется детально изучать технические регламенты объекта строительства, договор долевого строительства. В частности, большее внимание уделить возможности застройщика изменять проектную декларацию объекта строительства. Так как именно данная возможность позволяет застройщикам менять требования к объекту строительства, в том числе это касается и вида из окна.

Кроме того, следует изучить форумы и пообщаться со старожилами района, которые нередко многое знают и владеют разной информацией, которую, впрочем, тоже надо проверять.

Главгео недвижимость Москва, irn_ru/articles/41255.html