11.04.2021
Какую квартиру купить для перепродажи

Какую квартиру купить для перепродажи

Недвижимость – наиболее доступный и надежный инструмент сохранения денег. Как выбрать время для инвестиций, на какой стратегии остановиться, какие квартиры подходят для перепродажи, а какие – для аренды? Что выгоднее – аренда или продажа?


Подходящий ли нынче период для инвестиций в недвижимость? Сегодня выбор на рынке вполне приличный, цены в качественных проектах и дальше будут подрастать, а значит доходность сохранится — и льготная ипотека смягчит эффект от подорожания.

Надо ли инвестировать в недвижимость, если цены растут?

С начала года рост стоимость квадратного метра в сегменте массовых новостроек в Москве увеличилась на 8-9%. Не стоит забывать, что предложение новых объектов на котловане, которые традиционно рассматривают инвесторы, стало несколько ограниченным. Многие девелоперы отложили выход новых проектов из-за неопределённой экономической ситуации.

В настоящее время доходность вложений в квартиру для перепродажи в массовом сегменте явно выше любого из аналогов. На нее влияют стабильный спрос, увеличение себестоимости строительства, инфляция и волатильность рубля. Из общей динамики несколько выбивается малогабаритный формат квартир в массовом сегменте. Здесь зафиксировано еще большее увеличение, чем по другим форматам жилья.

Снижение общего предложения с учетом тенденции к росту качественных характеристик новых проектов будут поддерживать цены на недвижимость в будущем. Для инвесторов это позитивный сигнал, поскольку неплохая доходность тоже сохраняется.

Максимально прибыльным является приобретение квартиры на раннем этапе (стадии котлована) и продажа ближе к завершению строительства. Наиболее ликвидные квартиры – это студии от 27 кв.м, однокомнатные от 32-35 — до 37-39 кв.м, небольшие двухкомнатные от 45 до 55 кв.м. Трехкомнатная квартира в абсолютном выражении даст бОльшую прибыль, однако ее продажа может занять более длительное время и в процентном соотношении прибыль будет более скромная, нежели у квартир с меньшим количеством комнат.

Сейчас, кстати, действуют очень выгодные ипотечные программы — с поддержкой государства. Не стоит бояться инвестировать в квартиры с привлечением ипотечного плеча, ведь процент вложенных средств (собственного капитала) на полученную прибыль в таком случае будет больше, чем покупка квартиры полностью за наличные.

Если доходы позволяют, то можно взять две ипотеки и удвоить прибыль с продажи квартир. Не стоит забывать и про квартиры с отделкой, они очень популярны у покупателей с ипотекой. Это позволяет не откладывать деньги на ремонт и наслаждаться жизнью сразу после переезда, а не слушать еще год-полтора звук перфоратора.

Интереснее рассматривать комплексную застройку, где будет вся инфраструктура для жителей, или дома, которые строятся в микрорайонах с уже существующей инфраструктурой. Безусловным плюсом будет удобная транспортная доступность до станций метро (МЦК, МЦД) существующих или строящихся.

Для инвестиций идеально подойдет однокомнатная квартира в новостройке на этапе котлована, при условии, если репутация застройщика и документы по проекту не вызывают вопросов. Если рассматривать студию, бюджет которой меньше, такой вариант менее предпочтителен, так как большинство студий приобретаются на перепродажу, в будущем такую квартиру будет сложнее реализовать.

Если инвестировать в новостройку на этапе котлована, за три года, пока возводится дом, только за счет изменения стадии строительной готовности рост цены может составить 30%, к нему добавляется рост цен за счет инфляции и увеличения себестоимости строительства.

Желательно, чтобы новостройка находилась в районе с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Дополнительный рост цен на квартиры в новостройке могут обеспечить планы по строительству и открытию новых станций метро, развязок и магистралей в шаговой доступности.

В основном инвесторы вкладывают деньги в минимальные площади — студии либо однокомнатные квартиры. Спрос на них растет, поскольку таких предложений, как считается, не очень много на вторичном рынке. Бюджет этих квартир не столь высок, и их легче потом продать.

Практически у всех застройщиков в первую очередь уходят минимальные метражи – это преимущество для инвестора, который вкладывает деньги. Но, помимо цены, для него также важны расположение самого комплекса, транспортная доступность, близость станции метро, экология — этим и вызывается интерес у инвестора. Он рассчитывает на прибыль не менее 30% от стоимости, но по некоторым проектам получается и больше.

Купить квартиру или студию, сдать ее в аренду и отбить затраты

И в этом случае предпочтение арендаторы отдают студиям и однокомнатным квартирам. Спрос на них в среднем составляет 38%. Несколько меньший интерес вызывают 2-комнатные квартиры — приблизительно 26%. Их снимают семьи с детьми, как правило, на более длительный срок. Для тех, кто арендует жилье, не важно, квартира это или апартамент, главное — локация, район, транспортная доступность, социальная инфраструктура.

В среднем, квартира на аренде «отобьется» в течение 7-9 лет. Таким образом, если инвестировать в жилье на котловане и потом сдавать его, то не нужно ждать, пока аренда «отобьет» стоимость покупки – цена квартиры растет на всем протяжении строительства.

Формат квартиры для сдачи в аренду очень близок по своим параметрам к квартире для перепродажи. Студия, одно- или двухкомнатная квартира небольшой площади с хорошей транспортной доступностью, действующей инфраструктурой.

Интересны варианты с отделкой от застройщика, так как арендаторы не захотят слушать шум от ремонтов из соседних квартир. Застройщик же в свою очередь сдает с отделкой целиком секции (подъезды), что обеспечивает минимальное количество шума и грязи. Однако, варианты и с собственной отделкой, сделанной по своему вкусу в нейтральных тонах, привлекают арендаторов, когда видно, что ремонт делался под себя.

И еще: арендаторам не важен юридический статус квартиры (квартира или апартаменты).

metrinfo_ru/invest/articles/sovety-investoru-kak-zarabotat-2-3-milliona-na.187237.html