01.03.2021
Кампания по сносу ветхих пятиэтажек

Кампания по сносу ветхих пятиэтажек

В России идет кампания по сносу ветхих пятиэтажек, при этом первый этап, начатый еще в 1990-е, должен вот-вот завершиться. Хватит ли денег, территории и трудовых ресурсов, чтобы уложиться в такой короткий срок? Чиновники, эксперты, девелоперы и строители дают самые разные, часто абсолютно противоположные прогнозы на этот счет. А жильцы хрущевок замерли в растерянности, не зная, готовиться ли к скорому новоселью или запастись терпением и ждать.

Повод для оптимизма

Первой, как и положено, на почин откликнулась Москва. Для полной ликвидации пятиэтажных хрущевок Москве предстоит снести порядка 8 тыс. домов общей площадью около 25 млн. кв. м, взамен предоставив комфортное, современное жилье с соблюдением всех санитарных норм по площади более чем 1,5 млн. москвичей.

При этом стоит учесть большой практический опыт столицы в вопросе сноса хрущевских пятиэтажек. Программа началась в Москве в 1996 году, пережила два серьезных экономических спада (дефолт 1998-го и кризис 2008 годов), замедлялась, приостанавливалась, но всякий раз возобновлялась. Таким образом, в городе существует хорошо отлаженный, проверенный и жизнестойкий механизм расселения и сноса хрущевок.

На кого работает время

Впрочем, у фактора времени в данном вопросе есть и оборотная сторона. Как показал практический опыт, избавление от «хрущоб» — длительный и очень непростой процесс. Даже с учетом запланированного завершения первой волны сноса он займет, ни много ни мало, четверть века.

Объем площадей, подлежащих сносу на втором этапе (25 млн. кв. м), в четыре раза превышает площади первого (6,3 млн. кв. м). Однако эксперты отводят ему примерно столько же времени, сколько и предыдущему этапу: не менее 20 лет. Оптимизировать сроки позволяют наработанный опыт и новые технологии.

Реализация программы потребует внесения существенных поправок в законодательство. Как минимум, нужны изменения в земельный, градостроительный и жилищный кодексы в части расселения граждан, развития территорий существующих домов, а также управления вновь возводимыми домами. Сколько времени понадобится на создание необходимой законодательной базы, эксперты не уточняют.

Цена вопроса

Самые горячие споры, как и следовало ожидать, вызывает финансовая сторона вопроса. Мэр Москвы уверен, что у столицы есть финансовые возможности для реализации программы по сносу пятиэтажек. Однако многие эксперты сходятся во мнении, что Москве просто не хватит денег на такой масштабный проект.

Полный и окончательный снос хрущевок с переселением их жильцов в новые квартиры они, по самым скромным подсчетам, оценивается в 3-4 трлн. руб. Однако следует понимать, что все эти цифры выглядят весьма условно, если речь идет о программе, рассчитанной на 20-25 лет. Проект потребует не менее трех годовых городских бюджетов!

Самый логичный и очевидный выход в такой ситуации — привлечение инвесторов. Средства из столичного бюджета потребуются только для старта программы — для создания маневренного фонда, в который будут переселять жителей на первом этапе. Затем планируется привлечь застройщиков и инвесторов, которые будут возводить дома на освободившихся после сноса площадях.

Кстати, такой подход позволит решить и проблему нехватки земли для строительства в Москве, о которой уже давно говорят аналитики. Многие специалисты в сфере строительства и недвижимости заявляют, что свободную землю под застройку в столице найти очень непросто, места для возведения домов есть только в Новой Москве и ближайшем Подмосковье. Но жители хрущевок имеют полное право остаться в своем районе, и власти им это право гарантировали. Поэтому механизм с маневренным фондом видится вполне действенным решением этой проблемы.

Окупить свое участие инвесторы смогут, если на месте снесенных «квадратов» построят в два-три раза больше площадей. А это в среднем дает порядка 65-70 млн. кв.м. Но если исходить из реальных потребностей, строить нужно в 4-5 раз больше запланированного. Прежде всего потому, что за годы, на которые рассчитан проект, число нуждающихся может увеличиться: семьи разрастутся, и им потребуется гораздо больше жилья. Строительство 14- и 15-ти этажных домов на месте снесенных хрущевок уже позволит, как минимум, удвоить или даже утроить коэффициент выхода общей площади.

Горожане выигрывают

При всем разнообразии оценок, прогнозов и мнений эксперты сходятся в одном: жильцы определенных под снос домов в любом случае останутся в выигрыше. Прежде всего, потому что качество новых домов априори лучше. К тому же, с учетом современных социальных норм, новые квартиры гораздо лучше спроектированы, и тот факт, что равнозначное жилье в новостройке заметно больше по площади, чем в хрущевке, отмечают и московские архитекторы, и сами новоселы.

Что касается наболевшей проблемы с районом, то столичные власти неоднократно подчеркивали право москвичей остаться в «родном» районе. Но это не значит, что жителям не предоставляют другого выбора. Однако если речь идет о предложении в Новой Москве, где стоимость квадратного метра гораздо ниже, чем в обжитых столичных районах, то здесь имеет смысл поговорить о дополнительных бонусах и преференциях в качестве компенсации.

И еще одна «вишенка на торте»: городские власти заявили, что жильцы домов, включенных в программу сноса, освобождаются от взносов за капремонт, а уже уплаченные деньги пойдут на строительство новых домов.

Что выберет провинция

Но снос хрущевок в Москве — это лишь первый шаг в масштабном федеральном проекте. Знаменитые панельные пятиэтажки построены в сотнях российских городов. Какова их судьба? Эксперты полагают, что провинция по традиции пока возьмет паузу и посмотрит на опыт Белокаменной.

При этом совсем не факт, что регионы обязательно последуют за столицей. Для Москвы отказ от реконструкции и капремонта хрущевок в пользу сноса оправдан прежде всего экономически. Тысячи морально устаревших домов, которые вдвое, а то и втрое превысили отведенный им ресурс, были тяжелым бременем для бюджета. Латание дыр съедало немало денег и не давало практически никаких результатов, кроме нарастающих жалоб со стороны жильцов. В различные инстанции поступали жалобы от жителей на то, что капитальный ремонт только ухудшает их условия жизни: срезаются балконы, уменьшается полезная площадь. По правде говоря, все пятиэтажки данного типа непригодны для ремонта и не соответствуют сегодняшним представлениям о стандартах комфортной застройки, которые существуют в Москве.

Однако на региональном уровне ситуация может выглядеть по-другому. Местные бюджеты, как правило, не располагают средствами для таких кардинальных изменений. Многие регионы смогли решить проблему аварийного жилья за счет специальной программы Фонда ЖКХ, но и в ней участвовали не все. И помимо хрущевок в таких городах есть немало домов, жильцы которых гораздо острее нуждаются в расселении.

А сами пятиэтажки времен «хрущевской оттепели», построенные в небольших провинциальных масштабах, возможно, дешевле и целесообразнее отреставрировать. В этом может помочь опыт некоторых европейских стран, где подобные дома, особенно в маленьких городах, обновляют, приводят в порядок и используют как недвижимость под наем, а также оборудуют в них небольшие офисы или гостиницы.

Вполне вероятно, что таким образом можно решить часть проблем одной целевой программы за счет другой: развивать в провинции арендное жилье, решая при этом вопросы расселения ветхого. Насколько экономически выгодны будут такие проекты в России, девелоперам и местным властям еще только предстоит просчитать.

Кроме того, в ситуации со сносом остро стоит вопрос с переселенческим фондом и коррупционной составляющей. Что же касается столичного примера для российских регионов, то если столица инициирует изменения в федеральном законодательстве, некоторые задачи для других регионов будут решены.

В поисках выгоды

Ну а пока эксперты в сфере строительства и недвижимости ломают копья и головы, пытаясь понять, как сработает глобальная кампания по сносу хрущевок, предприимчивые граждане голосуют за грядущие перемены рублем. По данным риэлторов, спрос на вторичное жилье в столице вырос на 25%. И лидируют в нем, как нетрудно догадаться, как раз предназначенные под снос хрущевки.

rcmm_ru/vlast-i-samoregulirovanie/34312-snos-pyatietazhek-blickrig-ili-zatyazhnoy-pryzhok.html