12.04.2021
Коливинги - коммуны и профессиональные девелоперские проекты

Коливинги — коммуны и профессиональные девелоперские проекты

Активное развитие сегмента коливингов уже весьма заметно и имеет характер устойчивой тенденции. На рынок, традиционно состоящий из частных инициатив и небольших компаний, начали выходить крупные инвесторы. Их притягивает возможность реализовать проект, ориентированный на молодую аудиторию. Как компании могут заработать на этом рынке и чем они рискуют?


Кризисные явления последних лет не остудили интерес инвесторов к одному из самых обсуждаемых в последнее время форматов жилья — коливингам. За истекший год число операторов коливингов в мире увеличилось примерно с 610 до 870 компаний. Большая часть приходится на рынки ЕС, США и Китая. Суммарно в коливингах по всему миру живут уже 3,3-3,5 млн. человек.

Сложности определения

Рассчитать объем существующих в России коливингов пока непросто: специалисты по недвижимости до сих пор не могут определиться, стоит ли относить к ним хостелы, а посчитать самоорганизованные коммуны вообще невозможно. Нет пока и единого определения коливинга.

Традиционная концепция коливингов предполагает, что резиденты живут в номерах, оборудованных спальным местом, рабочей зоной, кухонным модулем и санузлом. Все это привычный функционал апартаментов. Основное отличие коливинга от последних — сдача в аренду не площадей, а комплекса услуг. Поэтому важная составляющая коливинга — большие пространства для социализации.

По стандартам организации коливингом может считаться объект, где под общественные пространства отдано не менее 30% от общих площадей, а в штате работает организатор сообщества, занимающийся первичным или последующим отбором жильцов.

Форматы проживания

Объективно разумно разделить существующие сейчас коливинги на две группы: коммуны и профессиональные девелоперские проекты. К первым традиционно относятся варианты совместного проживания студентов и начинающих специалистов, что позволяет им сократить затраты на аренду. В Москве достаточно распространен формат коливинг-квартир и коливинг-домов, где цена аренды места начинается от 10 тыс. руб. в месяц.

Работающих в квартирах коливингов в Москве довольно много: большие площади не так просто сдать, и собственники часто оказываются не против. Но их правовой статус достаточно сомнительный, фактически они оказывают гостиничные услуги, а в жилых помещениях это запрещено, любая проверка приведет к закрытию.

Более стабильный вариант — переформатированные хостелы. Многие молодые люди живут в них по несколько месяцев. Сейчас объекты по-прежнему зарегистрированы как гостиницы, но нередко их наполнение изменяется для более комфортного проживания, а средняя стоимость размещения становится на 15–20% выше, чем в хостеле. Многие коливинги работают и в индивидуальных жилых домах.

Наиболее перспективные проекты — «дачные коливинги». Они представляют собой объединение нескольких частных загородных домов с общей территорией и инфраструктурой: у каждого есть свой дом, а вот детские площадки, сады и огороды — общие.

Профессиональные эксперименты

Девелоперских проектов, которые официально заявлены как коливинги, в России всего три. Но этот сегмент интересует и других крупных игроков. Сегодня 54% сделок заключаются с конечными потребителями, при этом 33% клиентов рассматривают проект для улучшения жилищных условий. Многие девелоперы в России используют концепцию коливинга как маркетинговый инструмент для продвижения объектов на рынке, в то время как на деле они не сильно отличаются от обычных жилых комплексов.

Выход на рынок коливингов крупных инвесторов связан с резким увеличением интереса аудитории к формату: люди в возрасте от 30 до 40 лет становятся наиболее экономически активной и платежеспособной частью населения, а значит, и главными потребителями.

В дальнейшем этот тренд вместе с бурным развитием шеринговой экономики приведет к тому, что крупный капитал постепенно заместит собой на рынке коливингов частных инвесторов. Здесь произойдет трансформация, аналогичная той, что произошла на рынке коворкингов: крупные игроки будут масштабировать «выстрелившие» концепции, постепенно осваивая большую часть спроса на такой девелоперский продукт сначала в Москве, а затем и в городах-миллионниках.

Мобильный образ жизни

Урбанисты при этом не сомневаются, что толчок к активному развитию коливингов запустили глобальные социальные процессы. Средний размер домохозяйства в России постепенно сокращается. Молодые люди в большей степени склонны к мобильному образу жизни, к так называемому третьему месту для общения и работы. Они склонны задумываться, что некоторые потребности — например, стирку белья — можно удовлетворять не в своем жилище, а в специальном помещении на первом этаже или в соседнем доме.

Эти тезисы совпадают с описанием «типичного коливера», которое формулируют и девелоперы. Это молодой специалист без детей, миллениал и digital nomad, кто часто проводит свободное время за общением и саморазвитием. Впрочем, в коливингах постепенно увеличивается доля постояльцев старше 30 лет. Обычно это IT-специалисты, которые могут работать из дома. Но далеко не только молодежь может заинтересовать проживание в коливинге.

Специалисты обращают внимание и на рост числа одиноких пенсионеров, которые испытывают потребность в общении и получении определенных услуг. Развитие нового формата проживания может решить часть этих вопросов. Активное развитие коливингов можно считать первой волной зарождающегося рынка доступного арендного жилья.

До последнего времени госполитика была ориентирована в основном на стимулирование приобретения населением жилья в собственность. На этом фоне даже в Москве сейчас более 80% существующего жилого фонда — в собственности граждан, а в других городах показатель выше. И бесконечным этот процесс быть не может. Для сравнения: в Берлине 80% квартир — арендный фонд.

Светлое «коммунальное» будущее

Житель США переезжает в среднем 12 раз за жизнь и съемная квартира для него норма. Но в России к жилью другое отношение из-за высокой неопределенности по отношению к будущему. И это заставляет нас стремиться иметь свой угол. Впрочем, коливинги крупных девелоперов действительно смогут «выстрелить». В то же время небольшие игроки могут выигрывать благодаря индивидуальному подходу.

Впрочем, массовое принятие коливингов в России может стать непростым. Специфическая проблема — негативный опыт, полученный старшим поколением за время проживания в коммунальных квартирах. Поэтому в рамках коливинга должны проживать люди, обладающие принципиально общими ценностями и взглядами на жизнь, это приводит к формированию комьюнити.

kommersant_ru/doc/4722955