24.10.2020
Коттеджный поселок

Коттеджное рабство

54% москвичей мечтают жить в частном доме или коттеджном поселке. Желание переселиться в пригород чаще всего посещает жителей мест вроде Некрасовки, недавно признанной худшим районом в городе, или Новой Москвы,которая сейчас обильно застраиваются бетонными уродцами в 30 и более этажей. Пожив в таком проклятом месте пару лет, волей-неволей задумаешься о побеге не то что за город, а сразу в тайгу.

Переехать не так уж сложно. Только на территории Московской области расположено более 2,5 тысяч коттеджных посёлков, построенных за последние 20 лет. Другой вопрос: что вас там ждет? Бывалые люди предупреждают: коттеджный поселок сегодня – это рабовладельческое поселение, жизнь которого как раз и регулируется «законом тайги».

Большинство коттеджных посёлков сегодня по факту – это сговор коммерсантов с государством по извлечению сверхдоходов из желающих заиметь свой дом жителей. Оставим за скобками «деревни» для чиновничьей элиты. Там жизнь регулирутся скрытыми нормативными актами, находятся они, как правило, на балансе финансово-хозяйственных управлений и государство взваливает на себя буквально все заботы — от благоустройства поселков до туалетной бумаги в каждый дом.

Поселениям экономкласса, заселенным людьми со средними доходами, до этих стандартов – как до Луны, рай на природе им светит. И прежде всего из-за несовершенства федерального законодательства, в котором отсутствует само понятие «коттеджные поселки». Пробел привел к тому, что, используя понятное стремление семей построить собственные загородные дома, которые, кстати, дают сегодня России половину (!) всех вводимых квадратных метров жилья, коммерческие фирмы в сговоре с органами муниципальной и государственной власти вместо новых полноценных населённых пунктов организовали монопольные рынки по практически бесконечному извлечению доходов из созданных домовладений.

Эту ситуацию многие жители коттеджных посёлков однозначно определяют как коттеджное рабство или коттеджное крепостное право XXI века. В западню попало абсолютное большинство из 2,5 тысяч поселков Подмосковья, такая же картина по всей России. Убедиться в этом несложно, стоит лишь зайти на форумы жителей пригородов от Санкт-Петербурга до Владивостока.

«Народ! А давайте честно, без ложных иллюзий посмотрим правде в глаза!, — пишет жительница «Подмосковных полян» Наталья С., называющая свой поселок не иначе как «подмосковные Подляны». — Только факты…

1. Мы все, при покупке участка, оплатили строительство сетей (электричество, вода, канализация, газ) по 1,5 миллиона рублей!!!! Удалось ли кому-то бесплатно подключится к построенным на наши деньги сетям? Нет! С нас дерут 3 шкуры и выставляют кабальные условия подключения к сетям.
2. На чьи деньги содержится инфраструктура нашего микрорайона? На наши!
3. В чьих интересах используются наши деньги? Исключительно в интересах того, кому мы эти деньги перечисляем!
4. Кто может осуществлять контроль расхода наших денег? Не мы!
5. Есть у нас общее имущество как в обычных СНТ? Нет!
6. Чьи дороги?.. Не наши! Дороги принадлежат физическому лицу.
7. Когда люди, в очередной раз, из лучших намерений собирают деньги, чтобы благоустроить территорию, чей капитал они увеличивают? Собственника территории!
8. Какие договора на вложенные деньги заключает собственник территории и дорог?.. Никакие!
9. Собственник газовых сетей, построенных на наши деньги, согласие на подключение к трубе даёт нам бесплатно? Нет! Опять требует денег.
10. Собственник дорог за разрешение проведения земляных работ по прокладке газа (трубы к участку) уже требует заключить договор аренды его земли на 11 месяцев и опять за деньги!

Так в чем же заключается принцип отношений собственников участков и команды собирающей с нас деньги? Их основной принцип — «Собственники участков должны платить всегда и за всё». То есть по факту, мы выступаем в роли дойных коров. Честных и прозрачных отношений между нами и ими — нет! Доверия — нет! А что есть? Нарушение гражданских прав собственников участков!»

Адвокат недовольных жителей коттеджного поселка подтверждает каждое слово своей подопечной, а также то, что от подобных проблем не застрахован никто. В тех коттеджных поселках, где подобных проблем нет, мир и порядок держатся, по сути, на том, что застройщик просто дорожит своей репутацией. Но это большая редкость. Репутация возникает, когда ты с самого начала — с получения земли под новый поселок опираешься на закон, в соответствии с ним выстраиваешь точную схему создания и дальнейшей эксплуатации КП.

Но чаще всего будущие застройщики скупили земли колхозов и совхозов либо захватили ее, используя связи с местной властью. Получить быструю прибыль можно, поделив территорию на участки и распродав их. Понимания, каким должен быть поселок, какое у него будущее — нет, и оно ему чаще всего не надо. Могут наобещать золотых гор — дороги, газ, благоустройство и бросить поселок. И останетесь вы в чистом поле с грунтовой дорогой и столбами под электричество. Часто берут деньги на коммуникации, а потом ни денег, ни коммуникаций.

Так было с одним из поселков в Пушкинском районе. В начале продаж с каждого участка брали около миллиона рублей за пакет коммуникаций, из всего этого люди получили только 5 кВт электричества. Застройщика посадили, его активы перешли неизвестным лицам, и они решили, что принадлежащие им участки, которые ранее являлись внутри-поселковыми дорогами, можно уменьшить и излишки продать. Вот так вместо главной дороги, разделённой бульваром, поселенцы получили узкую дорогу, по которой одновременно в обе стороны нельзя ехать, да что там ехать – пешеходу с автомобилем трудно разойтись.

Со временем обязательно начнутся поборы на обслуживание посёлка. Застройщик вроде бы уже и ни при чем – он сделал свое дело и ушел с объекта. Но хитрость в том, что он оставил там свою управляющую компанию, и в конечном итоге продолжает доить жителей. Если в одних поселениях это вполне вменяемые деньги и видно, куда они идут, то в других посёлках это может быть сильно завышенная сумма. Причем, настолько, что люди с горем пополам вынуждены продавать свои дома и возвращаться в город, где беспредела все-таки меньше.

У адвоката «Подмосковных полян» на руках черный список из двухсот подмосковных поселков, где взносы «на благоустройство» составляют 20-25 тысяч рублей ежемесячно. Формально они добровольные, но если добром их не отдал, то не можешь оплатить счета за электричество или газ. Бодаться с председателем, самовольно установившим такой тариф, бесполезно, суды, как правило, отказывают в рассмотрении исков, принимая во внимание «неотразимый» аргумент УК – «зато у них есть целый участок, отведённый под детскую площадку, с футбольным полем, освещением и искусственным покрытием лучше, чем в городе».

Неподключенные коммуникации также весьма частая проблема загородных поселков. Например, в одном из коттеджных посёлков по Егорьевскому шоссе с 2010 года до настоящего момента так и не закончено проведение коммуникаций. Кроме того, при разливе реки поселок затапливается, а это говорит о том, что девелопер не сделал необходимый дренаж. Люди, вложившее в обустройство своего загородного жилья по 10-20 млн. рублей, фактически лишены возможности постоянного там проживания, наезжают только летом. Но пикник по выходным гораздо дешевле обошелся бы на даче – их стоимость под Егорьевском не превышает одного миллиона рублей при том же инфраструктурном минимуме.

Еще один поселок с похожей судьбой на Новорижском шоссе. Здесь подвод коммуникаций задержали на четыре года, в настоящий момент все работает, но только не благодаря правовым инструментам, которые должны были обязать застройщика выполнять свои обязательства перед частниками, а благодаря связям очень непростых людей, в свое время сподобившихся купить коттедж в престижном месте.

Совет: выбирать для покупки участки, где коммуникации есть в наличии. Без газа, электричества и воды земля мало что стоит. И если вопрос с водоснабжением и водоотведением можно решить относительно просто, то отсутствие подключения к газовой и электрической сетям потребует гораздо больших финансовых затрат. Если на участке по какой-то причине нет хотя бы одного из этих двух ресурсов, стоит выяснить, как можно исправить ситуацию, сколько материальных вложений потребует подключение и стоит ли «овчинка выделки».

В отсутствие законодательного регулирования проявляются и такие коллизии: по факту суды признают, что дорога может быть в собственности. Если, например, некто купит себе несколько гектаров поля, построит на своем участке дорогу, то он будет вполне себе считаться собственником этой дороги. И вправе запрещать по ней кататься не угодным людям. Он даже может на этой дороге устанавливать правила, отличные от тех, которые установлены на дорогах общего пользования. Скажем, полностью отменить все ограничения скорости или — для сохранности — запретить пользоваться дорогой весной и осенью.

Самые тяжелые и безысходные скандалы в коттеджных поселках именно из-за неразберихи с дорогами. Решение вопроса – в установлении сервитута. Он может быть частным или публичным, если требуется не только одному лицу. Об установлении публичного сервитута необходимо ходатайствовать в местную администрацию, вопрос о его установлении решается на публичных слушаниях. Но поскольку такой сервитут является бесплатным, он встретит противодействие со стороны лица, в собственности которого находится земельный участок, занятый дорогой. Надо готовиться к многочисленным судебным спорам…

Самый справедливый выход – на законодательном уровне передать дороги в коттеджных посёлках муниципалитетам. Так должно было быть изначально, еще при возникновении поселков, и отсутствие такой нормы можно объяснить только коррупционным интересом между властями и застройщиками.

Конечно, следует законодательно вывести малоэтажные жилые комплексы из под влияния застройщиков и аффилированных управляющих компаний, урегулировать проблемы, возникающие ввиду отсутствия самого понятия «коттеджный поселок». А также подвести инфраструктурную составляющую под потребности жителей, выделив коттеджное строительство как приоритетное направление в программах государственного пространственного развития территорий России.

newizv_ru/article/general/30-12-2019/bespravnaya-dolya-kottedzhnye-poselki-zhivut-po-zakonu-taygi