25.11.2020
Кредит под залог недвижимости - как это работает

Кредит под залог недвижимости — как это работает

Бывают ситуации, когда срочно нужна крупная сумма денег, а сбережений недостаточно. В таких случаях банки предлагают клиенту оформить кредит под залог недвижимости. Итак, преимущества и нюансы этого продукта.

Кредит под залог недвижимости — это сделка с банком, подкрепленная имуществом заемщика, например, квартирой или дачей. Клиент получает от банка крупную сумму денег на долгий срок. Если ему не удается ее вернуть, банк может продать залоговое имущество и таким образом погасить долг. Правда, ему это невыгодно — об этом ниже.

Максимальная сумма кредита под залог недвижимости зависит от предложения конкретного банка. Она может достигать десятков миллионов рублей. Срок кредитования тоже разный: от нескольких месяцев до 30 лет. Ставка по кредиту рассчитывается индивидуально для каждого клиента. Обычно она гораздо меньше, чем ставка потребительского кредита, и нередко меньше средневзвешенной ставки по классической ипотеке.

Жилье при кредитовании под залог недвижимости остается у владельца — не нужно переоформлять его на банк, аннулировать регистрацию и прописку. Единственное ограничение — залоговое жилье нельзя продать, пока кредит не погашен. То есть в квартире можно по-прежнему жить самим, регистрировать родственников и даже сдавать в аренду (но это уже с согласия банка).

Фактически такой кредит работает по принципу ипотеки. При выдаче ипотечного кредита банк тоже берет в залог недвижимость — ту, которую клиент приобретает на кредитные средства, или другую, которой он уже владеет. Если должник перестает выплачивать ипотечный кредит, банк тоже получает право забрать квартиру и продать ее в счет долга.

В отличие от классической ипотеки, деньги в случае с кредитом под залог недвижимости получить проще и быстрее. Например, для оформления ипотеки нужен целый пакет документов: анкета, паспорт, ИНН, СНИЛС, копии всех страниц трудовой книжки, справка о заработной плате, военный билет для мужчин младше 27 лет и ряд документов на залоговое жилье, таких как экспертная оценка, выписка об отсутствии задолженностей и аресте и других. В случае с кредитом под залог недвижимости большинство российских банков попросят с вас только паспорт и СНИЛС. Справку о доходах предъявлять не нужно.

И еще одно очень важное отличие: в случае с ипотекой вы сможете потратить полученные деньги только на приобретение жилья, ведь это целевой кредит. А вот кредит под залог недвижимости можно использовать по-разному. Его дадут наличными, и банк не будет спрашивать, на что конкретно вы потратите эти деньги. То есть всю сумму можно распределить на покупку жилья, пригласить опытного инженера-строителя составить дефектную ведомость, оплатить работу ремонтно-строительной бригады и т.д.

Когда выгоден такой тип кредитования

Основное преимущество кредита под залог недвижимости — это низкая ставка, большая сумма на руки и удобный срок выплат. То есть использовать такой тип кредитования для покупки квартиры или дома не только реально, но и удобно.

Второе преимущество — это скорость и простота оформления. Банк не требует целого пакета документов, а решение о кредите принимают довольно быстро.

Поэтому кредит под залог имущества берут, когда нужна крупная сумма денег: чтобы сделать капитальный ремонт, купить дачу своей мечты, приобрести еще одну квартиру или рефинансировать кредит в другом банке.

Такой кредит также подойдет, если нужен маленький ежемесячный платеж. Кредит под залог недвижимости берут и тогда, когда банки отказывают в обычном кредите, или нет возможности подтвердить банку доход. С такой ситуацией часто сталкиваются предприниматели, зависящие от сезонного заработка. При этом они могут позволить себе ежемесячные платежи.

Можно ли остаться без недвижимости

Теоретически да, но на самом деле банк не заинтересован в выселении кредитора. Он заработает на этом меньше, чем если дождется выплат от клиента. Банки продают залоговые квартиры только в исключительных случаях.

В случае просрочек по платежам банк будет индивидуально работать с клиентом, предлагать варианты погашения и тянуть до последнего.

Например, клиент сможет реструктурировать кредит — изменить условия кредитного договора. Банк может предоставить ему платежные каникулы (то есть в течение согласованного периода заемщик не будет вносить платежи по кредиту, либо будет вносить только проценты по долгу), может отказаться от взимания неустоек и штрафов или увеличит срок кредита. В самых непростых случаях, когда клиент не идет на сотрудничество с банком, возможны штрафы.

В целом банк попробует все варианты, прежде чем перейдет к крайней мере — судебному процессу, в результате которого сможет получить залоговое имущество.

Чтобы избежать просрочек по платежам из-за непредвиденных обстоятельств, обычно оформляют страховку. Страхуют само жилье, жизнь заемщика и право собственности на залог. Такая страховка всегда добровольна, но если от нее отказаться, банк может заложить риски в ставку по кредиту. В этом случае она будет выше.

«Главгео недвижимость Москва» — специалист по недвижимости (осмотр, контроль и управление); realty_mail_ru/articles/62585/kvartira_v_kredit_no_ne_v_ipoteku_jeto_kak