27.01.2021
Новые подходы к офисной недвижимости

Новые подходы к офисной недвижимости

Концепция классических офисных пространств претерпевает изменения: на смену стандартным площадям, где сотрудники работают ежедневно, приходят так называемые гибкие офисы — офисы, пользоваться которыми можно время от времени.

Можно выделить несколько основных форматов гибких офисов:

Управляемый офис. 40-300 человек; все помещения, включая кладовые и конференц-залы подчинены одной компании-оператору. По сути, это гибкий офис, находящийся под внешним управлением одной компании-оператора — тот, в свою очередь, делит пространство между несколькими корпорациями, не допуская пребывания в нём физлиц.

Частично занятый офис. Сдача в аренду части помещений с сохранением стабильной части под собственный офис. Это способ сэкономить на неиспользуемых площадях, при этом сохранив за собой офис в определенной локации, и потенциальная возможность при необходимости разместить собственных сотрудников.

Диджитал кампус. Полное отсутствие центрального офиса, которое восполняется возможностью обратиться к оператору гибких офисов и получить рабочее место прямо сейчас и только на сегодня в рамках договора, заключённого между оператором гибких офисов и компанией-работодателем. Подходит для тех компаний, большинство сотрудников которых работают на удалёнке, но время от времени нуждаются в переговорной комнате или в использовании оргтехники.

Офисная сеть. Небольшой центральный офис и несколько гибких офисов, размещённых по разным районам города — менее дорогих (именно так выглядит один из самых свежих форматов — hubs & club). Везде при этом одинаковое качество офиса (отделка и наполнение) и одинаковый менеджмент, поскольку всеми офисами руководит один и тот же оператор гибких офисов. Подходит для больших европейских городов.

Именно подход hubs & club становится одним из наиболее популярных в организации офисного пространства в последнее время. Почему?

На офисном рынке Москвы гибкие офисы сейчас занимают около 3%. Средняя стоимость одного рабочего места в месяц составляет 463 евро. В цену входит использование ресепшена, переговорных комнат и всей офисной оргтехники, кроме личного компьютера. Ежегодный рост спроса на гибкие офисы, количество рабочих мест в которых выше 50, составляет 25-35%.

Центр и периферия

Принцип работы hubs & club основан в первую очередь на идее сокращения функций главного офиса (сlub) за счёт появления небольших офисов (hubs) в удалённых от центра города локациях. В центре Москвы (как и в других мегаполисах) очень дорогая недвижимость, и содержание её обходится компаниям-работодателям недёшево. То есть подход hubs & club помогает работодателю сэкономить, предоставляя при этом дополнительную гибкость, которая с недавних пор стала необходимым условием эффективного функционирования любого бизнес-организма. Многие сотрудники живут достаточно далеко от своего офиса и им неудобно (и, порой, небезопасно) ежедневно ездить на работу через полгорода.

В целом к формату hubs & club располагают именно крупные города. В Москве в этом смысле наиболее популярные для hubs & club районы ЗАО, СЗАО и ЮЗАО. Много подходящих площадей рядом с «Динамо» и в непосредственной близости от Москва-Сити, где со временем, возможно, появится целый кластер гибких офисов. А вот восток и юго-восток Москвы пока подходят для такой системы меньше.

Всем ли подходят такие офисы

Такой формат однозначно не подходит молодым быстрорастущим организациям, где процессы работы пока не отлажены и сотрудникам лучше пока не разделяться по периферийным локациям, а работать вместе. Не зря американские венчурные фонды не инвестируют в компании, у которых нет своего большого офиса: если люди работают над проектом, они должны делать это под одной крышей до тех пор, пока проект не станет чем-то цельным, крепким и устоявшимся.

Кроме самой идеи, принципиальных отличий у hubs & club по отношению к обычным офисам нет: во многом особенности зависят не от формата, а от специфики бизнеса самой компании-арендатора. Одним нужна развитая инфраструктура, другие особенно требовательны к инженерным коммуникациям, третьим важно, чтобы офис был доступен круглосуточно (а такой режим допускается не везде), а четвёртым (например, ИТ-специалистам) необходимо достаточное количество воздуха для корректной работы техники.

Ну и, конечно, стоит учитывать настрой каждой отдельной команды относительно работы в удалённом (или частично удалённом) режиме. Примерно половина офисных сотрудников из Европы говорят, что им для работы в офисе надо 2—3 дня. Остальное время они хотели бы работать из дома. В этом случае большие площади компаниям арендовать нерентабельно, даже если те находятся на периферии.

Что касается российских реалий, то 72% российских респондентов отметили нехватку общения с коллегами, причём в первую очередь по рабочим вопросам, несмотря на то что 85% в целом ощущают связь со своей командой, а более трети регулярно общаются с коллегами по видеосвязи.

Финансовые показатели

Десять-пятнадцать лет назад ставки аренды стали стремительно расти, и многие компании начали перебираться в более отдалённые от центра районы. Сейчас компании пересматривают свой подход к офисной недвижимости и пытаются сэкономить (ремонт арендованного типичного офиса класса А в офисном здании в Москве выйдет примерно в 800—1200 долларов за квадратный метр (это большие траты, работа в офисе под управлением оператора экономнее). В качестве примера можно привести те FMCG-компании, которые разделяют свои бизнес-функции (клиентские и вспомогательные). В Москве такие компании могут иметь главный офис, например, в Хамовниках, а бэк-офис в Лефортово — разница в стоимости содержания офисов может в таком случае составлять 3:1.

По сравнению с обычными офисами, в офисах hubs & club меньше свободного пространства и больше рабочих мест — людей в итоге помещается больше, а это экономия. Стоимость содержания офиса hubs & сlub, арендованного под ключ от провайдера гибких пространств (flex-операторов), несколько дороже, чем стоимость обычного офиса, но поскольку арендатору не приходится оплачивать отделку и мебель, окупаемость офиса hubs & club фактически моментальная. При этом арендуя гибкий офис даже у крупных flex-операторов, работодатель фактически платит за конкретные рабочие места, а не за площадь всего помещения.

Расчёт экономии

Используя гибкий офис, можно сэкономить около 15% бюджета и не переживать из-за содержания помещения. Аренда гибкого офиса в удалённых от центра районах будет ещё дешевле, а экономия больше.

Востребованность

В Европе спрос на гибкие офисы в последнее время активно развивается: и в Париже, и в Лондоне офисные сотрудники активно пользуются общественным транспортом, а, учитывая, что это большие города, дорога отнимает много времени и сил. За последние 2-3 года количество расположенных в центрах городов офисов, которые занимают flex-операторы, уменьшилось с 50 до 32%. При этом на первый план выходит средний пояс — например, в Москве это зона от ТТК до МЦК (именно здесь в ближайшие годы будет расти количество арендованных flex-операторами офисов).

Главное преимущество маленьких офисов — то, что они сдаются уже с отделкой и мебелью, а значит, вкладываться придётся по минимуму.

Ключевые факторы, влияющие на спрос на гибкие офисы

  • Манёвренность (когда компания растёт непредсказуемыми темпами и очень динамична в вопросах изменения численности персонала, гибкие офисы гораздо комфортнее отвечают потребностям, не образуя излишеств или дефицита рабочих мест).
  • Экономия (использование гибкого офиса снижает капитальные затраты и конкретизирует объём операционных расходов. В долгосрочной перспективе это оптимизирует затраты).
  • Управление (за всё рабочее пространство отвечает единственный поставщик-оператор, что обеспечивает внутреннее управление и административную эффективность на более высоком уровне).
  • Гибкость для бизнес-решений (гибкие офисы комфортны для динамично развивающихся компаний, практикующих слияния и поглощения, таким образом руководству проще организовать рабочее пространство для изменившегося штата персонала).
  • Оперативность в вопросах закупки и доставки канцелярских и прочих офисных расходных товаров.
  • Комфорт и безопасность сотрудников (операторы гибкого рабочего пространства обычно предлагают ряд удобств и услуг, которые компании-работодателю сложно предоставить самостоятельно. Таким образом улучшается рабочая среда для сотрудников).

Профессиональные услуги в сфере недвижимости — опытный инженер-строитель, управленец и организатор — glavgeo.ru — Главгео недвижимость Москва / sber_pro/publication/podvizhnaia-nedvizhimost-kak-meniaetsia-podkhod-krupnykh-kompanii-k-organizatsii-ofisov