11.04.2021
Облигации девелоперов в Москве

Облигации девелоперов в Москве

В России растет число застройщиков, размещающих облигации, а их доходность может достигать 15%. Эксперты в сфере недвижимости считают этот рынок довольно перспективным и ожидают роста доли сектора девелопмента на рынке высокодоходных облигаций

Доля девелоперов на рынке высокодоходных облигаций (ВДО) увеличивается с каждым годом. До перехода на проектное финансирование облигации размещало незначительное число крупных застройщиков, сейчас на рынок активно выходят и небольшие компании. В прошлом году доля девелоперов от всего локального рынка высокодоходных облигаций составляла около 25%, в позапрошлом их доля была всего 11%.

Итак, почему девелоперы начали активно размещать свои облигации, какую доходность могут принести ценные бумаги девелоперов и насколько этот рынок перспективен для частных инвесторов.

Зачем девелоперы размещают облигации

Выпуск ВДО позволяет привлечь финансирование в достаточно короткое время. Недавно государство внесло ограниченный запрет на привлечение денежных средств со стороны дольщиков. Из-за этого строительные компании вынуждены искать альтернативные источники привлечения финансирования. И облигации в этом случае хоть и более дорогостоящий, но не менее эффективный инструмент.

Основным критерием выхода девелоперов на рынок ВДО является его гибкость, даже несмотря на более высокую, чем у банков, ставку финансирования. В дополнение, заменяя банковские кредиты облигациями, девелопер увеличивает свободные лимиты в банках, что позволяет ему браться за новые проекты. Данная тенденция началась после введения эскроу-счетов, в результате чего девелоперы лишились источника фондирования в виде средств дольщиков.

Девелоперы на рынке облигаций

Список девелоперов, которые размещают облигации, достаточно большой. В него входят крупные девелоперы, которых в целом нельзя отнести к сегменту ВДО (ПИК, «Эталон», ЛСР, Setl Group, «Инград»), а также небольшие девелоперы. Список последних гораздо больше, и их кредитное качество также сильно отличается друг от друга. К таким можно отнести следующих: «Легенда», «Талан», АПРИ «Флай Плэннинг», «Самолет», «Пионер», «Брусника», «Джи-Групп», РСГ, Жилкапинвест, «Гарант Инвест», СК «Легион» и другие.

Cовокупный объем размещенных облигаций девелоперских компаний составляет более 60 млрд.руб. Если включить ПИК, «Эталон», ЛСР, Setl Group и «Инград», то это еще 184 млрд.руб. к объему, а общая сумма составит более 242 млрд.руб. Основной объем приходится на ПИК и «Инград» — по 70–75 млрд.руб. Лидеры ВДО-сегмента по выручке — «Самолет», «Пионер», «Брусника».

Какую доходность обещают девелоперы

Доходность облигаций российских девелоперов в среднем немного выше, чем доходность компаний с тем же кредитным рейтингом, но из других секторов. Это связано с тем, что строительные компании крайне заинтересованы в привлечении дополнительного финансирования и таким образом пытаются привлечь больше инвесторов.

В среднем в позапрошлом году доходность по ним составила около 10% с дюрацией 1,6-1,8 года, что вполне привлекательно для инвесторов. Однако не стоит забывать о рисках, которые несет такая ценная бумага.

Средняя максимальная ставка топ-10 российских банков по депозитам физических лиц в рублях составляет около 4,33%. Средняя ставка доходности крупных застройщиков — 6,44%, а застройщиков сегмента ВДО — порядка 10%. Что касается прочих ВДО, то российский рынок еще достаточно маленький, и надо смотреть от случая к случаю — даже в сегменте девелоперов ВДО ставка варьируется от 6% до 15% в зависимости от кредитного качества эмитента.

Доходность облигации — это величина дохода в процентах, полученного инвестором от вложений в долговую бумагу. Процентный доход по ним формируется за счет двух источников — процентной ставки (у облигаций с фиксированным купоном) и цены акции, которая может меняться в зависимости от рыночных факторов и ситуации в компании. Правда, изменения в цене у облигаций менее значимые, чем у акций.

Рейтинги и риски

В большинстве случаев облигации девелоперов ничем не обеспечены, что добавляет риска. Жилищное строительство в России характеризуется повышенным риском в силу длинной цикличности работ. Соответственно, чем меньше девелопер, тем больше риск. Крупные девелоперы имеют большее количество проектов, которые сдают каждый год, что уменьшает цикличность. Состояние экономики и доходы населения также сильно влияют на сектор.

У большинства эмитентов в секторе есть кредитные рейтинги, отчетность по МСФО, относительная ликвидность, должное раскрытие информации — все необходимые «ингредиенты» для выхода из категории ВДО. Положительно на привлекательность девелоперских бумаг будет также иметь полный переход отрасли на эскроу и проектное финансирование.

Перспективы рынка

Рынок ВДО в целом имеет хорошие перспективы. Причины просты. Для этого молодого, начавшего формироваться только три года назад рынка характерен эффект низкой базы. Со стороны спроса его рост обеспечивает быстро увеличивающийся интерес частных инвесторов. Искать новые инструменты сохранения сбережений их подталкивает падение ставок по депозитам и появление удобных мобильных приложений для неквалифицированных игроков.

Со стороны предложения число эмитентов ВДО продолжит пополняться, поскольку корпорации имеют запас емкости по долговой нагрузке и ставки по облигациям перестают быть запретительно высокими относительно доходности бизнеса. В этом ключе облигации сектора жилой недвижимости являются одним из самых привлекательных. Они продолжают предлагать присущую ВДО премию по купонной ставке к голубым фишкам (текущая доходность на уровне 8–12%), а вот риск по ним уже ниже стандартного для ВДО уровня.

Профессиональные услуги в сфере недвижимости — опытный инженер-строитель, управленец и организатор — glavgeo.ru — Главгео недвижимость Москва / realty_rbc_ru/news/5fbf97739a7947b1d594b6eb