26.11.2020
Обман или злоупотребление доверием со стороны риэлтора

Обман или злоупотребление доверием со стороны риэлтора

Скрытая комиссия – это денежная сумма, которую получает риэлтор в процессе оказания услуги без ведома и согласия своего клиента. Соблазн получить больше денег иногда перевешивает все остальные аргументы, причем суммы скрытых комиссий могут быть значительными.

В любом случае, дополнительный гонорар по сделке риэлтор может получить либо с помощью агентства или брокера, который представляет вторую сторону, либо ставя условие выплаты комиссионных собственнику приобретаемой для клиента недвижимости.

Вариант первый. Агент-1 представляет продавца. Покупатель найден, но агент уговаривает своего клиента снизить цену, приводя разные аргументы касательно недостатков его квартиры или ситуации на рынке. Эту разницу Агент-1 желает получить в виде скрытой комиссии в Агентстве-2, которое представляет покупателя. Агентство-2 иногда соглашается на подобную сделку, если квартира устраивает их клиента и есть риск, что сделка в ином случае распадется.

Вариант второй. Агент-1 представляет покупателя. Найден объект, покупатель согласен на цену. Но его агент убеждает Агентство-2, представляющего продавца, снизить цену и выплатить ему разницу в виде скрытой комиссии. Если Агентство-2 откажется, то клиент Агента-1 будет искать другую недвижимость для покупки, где агентство окажется более сговорчивым. Более того, нацеленный на дополнительную прибыль агент в поисках недвижимости действует в своих интересах, а не в интересах клиента, и старается показывать только те объекты, где можно получить «скрытку». Агент продавца идет на подобную сделку с согласия своего клиента, которого устраивает цена на его объект даже с учетом выплаты скрытой комиссии.

Специалисты по недвижимости отмечают, что агенты не показывают клиентам объекты, где им отказались «прикрывать» скрытку. И что на выходе? Пока агент не найдет хоть что-нибудь, где ему скрытку «прикроют» – его клиент ничего не купит (не продаст).

Или другой пример: продавцы, чтобы продать свой неликвид, «прикрывают» агентству покупателя солидную сумму. Покупатель на цену покупки согласен. Продавец унизился, утоптался и опустился – тоже согласен. Фирма потирает ручки, получает оговоренную комиссию со своего покупателя плюс комиссию, официально, по договору, который принудили подписать, – с продавцов.

Все это обман или злоупотребление доверием со стороны риэлтора или агентства недвижимости. На самом деле речь может идти не только и нарушении этических норм, но и пособничестве мошенничеству.

Нехорошая работа или уголовное преступление?

В переводе на юридический язык – это хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. В частности, это по ст. 159 УК, ч. 2: мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину.

Применительно к недвижимости: в случаях, когда гражданин остается без жилья, речь идет о ч. 4 ст. 159 УК: мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, до 10 лет. Плюс ч. 2 ст. 165 УК: причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием.

Действия агента, причем не важно, чьи интересы он представляет – продавца или покупателя, которые приводят к тому, что его клиент не получает какую-то сумму по надуманным причинам, а сумма эта оседает в кармане агента без правовых на то оснований, то есть без договора, подписанного представляемым, – в чистом виде мошенничество. Мошенничество предусматривает ответственность за завладение чужими денежными средствами путем обмана или введения в заблуждение. Очевидно, что агент, вводя в заблуждение продавца/покупателя, а иной раз обоих, завладевает денежными средствами, которые принадлежат или причитаются кому-то из них без правовых на то оснований (без заранее подписанного договора), то есть совершает мошенничество.

А если агент таким образом завладевает чужими денежными средствами, то есть получает деньги по «скрытке», предварительно согласовав условия и доли с агентом второй стороны, – это мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору или совершение мошенничества организованной группой, а это до 10 лет лишения свободы.

Но надо учитывать имеющие существенное значение юридические нюансы: возбуждение уголовного дела по факту совершения мошеннических действий (например, когда продавец/покупатель достоверно не знает, кто же все-таки присвоил «скрытку») или в отношении конкретного нечистоплотного агента возможно только по заявлению потерпевшего.

В настоящее время сложилась очень широкая и самая разнообразная правоприменительная практика по делам о мошенничестве. Для правоохранительных органов не составляет большой проблемы привлечь к ответственности мошенника и направить дело в суд тогда, когда мошенничество (или покушение на мошенничество) действительно имело место.

Как показывает практика, лица, виновные в совершении мошенничества, зачастую на стадии предварительного следствия или судебного разбирательства, то есть еще до вынесения приговора, стремятся полностью возместить ущерб потерпевшему с целью последующей минимизации наказания.

Все понимают, что это плохо, но иногда пытаются развеять душевные сомнения простым аргументом: если отказаться, то можно вообще потерять сделку. Подобно тому, как мы продолжаем давать взятки чиновникам, думая, что иначе вопрос решить невозможно, но при этом забываем, что дача взятки – это уголовное преступление (ст. 291 УК).

Как можно бороться со скрытыми комиссиями?

Универсального рецепта, как избежать этого клиентам, нет, разве что сотрудничать только с проверенным специалистом по недвижимости. Наиболее эффективным способом защиты от «скрыток» является прозрачность сделки купли-продажи недвижимости. То есть указание полной, истинной стоимости недвижимости в договоре, проведение всех расчетов в безналичной форме. При таких условиях «скрытка» невозможна или, по крайней мере, не будет являться «скрыткой» в самом отрицательном смысле этого слова.

Однако, в наших правовых реалиях добиться того, чтобы все сделки с недвижимостью были абсолютно прозрачны и проводились в безналичной форме – пока утопия.

Если агент по продаже услуг работает в современном и цивилизованном обществе, то относится он к своим клиентам ровно так, как хотел бы, чтобы относились к нему. Профессионально, внимательно, открыто и честно. Что может быть проще? Репутация – это не пустой звук, это капитал.

cian_ru/stati-skrytaja-komissija-rieltorov-lovkost-ruk-i-moshennichestvo-217991