22.01.2021
Оценка недвижимости с помощью искусственного интеллекта

Оценка недвижимости с помощью искусственного интеллекта

Недвижимость — это сложный товар, и оценить его стоимость очень нелегко. Для этого нужна экспертность — знание рынка и умение учитывать десятки нюансов. Ведь на цену влияет не только местоположение и класс жилья, но и окружение, инфраструктура, тип дома. Вид из окна, соседи, даже запах в квартире способны как снизить цену, так и повысить её.

Способен ли искусственный интеллект спрогнозировать справедливую и адекватную цену квартиры? Какие существуют ограничения и как будет выглядеть рынок недвижимости будущего?

Человек против компьютера

При продаже или покупке квартиры люди чаще всего обращаются к риелторам — непрофессионал редко может правильно оценить стоимость квартиры. Однако риелторы тоже не всегда экспертны. Человек ошибается, да и опыт его ограничен — обычно городом или даже районом. То есть московский риелтор не подскажет, за какую сумму выставить дом в Калужской области или квартиру в Санкт-Петербурге. Это накладывает существенные ограничения на инвесторов в недвижимость, которые хотели бы диверсифицировать свои вложения. Сегодня для оценки недвижимости и проведения сделок им приходится связываться с риелторами во всех этих городах.

Но искусственный интеллект (ИИ) способен решить эти сложности: объективно оценить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и сделать верные выводы. К тому же у ИИ есть ещё одно существенное преимущество: при правильной настройке он может оценивать недвижимость в любой точке земного шара. Таким образом, благодаря ИИ инвестор может покупать квартиры и дома в разных городах и даже странах, по сути, не глядя.

Сейчас технология работает в основном на рынке США, где ИИ применяют для оценки стоимости частных домов до 300 000 долларов. Такие компании, как Zillow, Opendoor, Offerpad и Amherst Holdings, уже проводят сделки по ценам, которые считает и прогнозирует компьютер. Фактически речь идёт о биржевом рынке: компании покупают недооцененную недвижимость за свои деньги, а после перепродают с прибылью. Ежегодно основные игроки американского рынка с помощью ИИ совершают сделки купли-продажи 30 тысяч домов на сумму 7,5 млрд. долларов. Это около 1% от всего рынка частных домов США, а значит, потенциал для роста огромен.

Венчурные инвесторы считают, что через 10 лет около 10% продаж частных домов будут происходить через маркетмейкеров, — можете себе представить, о каких суммах идёт речь и как серьёзно изменится рынок.

Как это работает

Как именно искусственному интеллекту удаётся провести оценку такого сложного товара? Ведь тот же вид из окна или соседство невозможно оценить удалённо?

Прямо говоря, ИИ оценивает только объективные факторы: район, транспортную доступность, класс жилья, наличие в районе инфраструктуры. Плюс он может быстро оценить, насколько завышена или занижена цена на объект по сравнению с аналогичными. Однако реальную стоимость с учетом всего комплекса факторов (от инженерных до социальных, от транспортных до розы ветров) может точно спрогнозировать только опытный специалист по недвижимости. И лишь на основании серьезного изучения объекта на месте, в том числе — знакомства с юридической и технической документацией.

Сегодня ИИ подсказывает, какие квартиры продаются дешевле их реальной стоимости, но не может проверить все риски, например юридические вопросы. Алгоритм фокусирует внимание инвестора, позволяя ему не тратить сотни часов на поиск перспективных сделок, но для принятия решения о покупке квартиры необходимо лично проверить все юридические риски, а на финальном этапе привлечь обратиться к специалисту по недвижимости.

Эта ситуация в офлайне ещё долго будет тормозить развитие искусственного интеллекта в этой сфере, но уже сегодня ИИ может оценивать риски с вероятностью в 90% ещё до того, как в системе будет доступен кадастровый номер недвижимости. 90% — в любом случае очень много, однако инвестору или покупателю всё же стоит перед покупкой проверить объект и самостоятельно оценить риски. Но в чём точно роботы сильны — они помогают сэкономить время: вместо просмотра 150 тысяч объявлений можно выбрать около тысячи лучших и наиболее выгодных вариантов, которые выставлены на рынок недвижимости со скидкой в пределах 15%. А уже среди них — выбирать самостоятельно.

В будущем риск субъективных факторов перестанет играть серьёзную роль. Когда недвижимость можно будет покупать онлайн, без реального просмотра, рынок обязательно учтёт все нюансы, — и покупатель будет защищён договором и гарантией. Например, будет возможность в течение 30 дней «вернуть» товар, то есть расторгнуть сделку без каких-либо комиссий.

Сделка купли-продажи будущего

Нужно понимать, что сегодня компании, использующие ИИ в оценке недвижимости, ориентируются в основном на b2b-рынок — частники выйдут на биржу недвижимости позже. Пока же речь идёт о сделках между крупными игроками с капиталом более 1 млрд. долларов. Но очередь обычных людей обязательно настанет. И тогда покупка квартиры полностью изменится.

Выглядеть это будет примерно так: решив продать квартиру, вы просто зайдёте на сайт, заполните заявку, получите расчёт, сделанный искусственным интеллектом, и, если вас устроит цена, завтра уже получите свои деньги и сможете переезжать. Никаких созвонов с риелторами, десятков показов и долгих процедур оформления. Возможно, нужно будет только один раз принять инженера-строителя (например, специалиста по недвижимости сайта «Главгео недвижимость Москва»), который быстро проверит состояние объекта и выдаст своё заключение.

После того как вы освободите свой объект, на дверь будет установлен «умный замок», чтобы все желающие посмотреть квартиру или дом могли это сделать в удобное время без агента, и выставит недвижимость на биржу, где быстро найдётся покупатель. Он сможет провести сделку полностью онлайн, заключить договор и получить «гарантийный срок» — возможность в течение некоторого времени «вернуть» квартиру, если она по каким-то параметрам не подойдёт.

sber_pro/publication/agentam-stoit-pobespokoitsia-kak-iskusstvennyi-intellekt-izmenit-rynok-nedvizhimosti