12.04.2021
Офисы небольших площадей как инвестиция

Офисы небольших площадей как инвестиция

В долгосрочной перспективе сегмент офисной недвижимости может оказаться наиболее устойчивым к экономическим кризисам. Подходит ли такой вариант тем, кто рассчитывает на быструю прибыль, и насколько инвестиционно привлекательны небольшие офисы?


Исторически наибольшим спросом у крупных инвесторов пользуются высококачественные офисные активы, преимущественно класса «А» и «B+», которые расположены в Центральном деловом районе Москвы. Как правило, такие офисы уже сданы в аренду по рыночным ставкам на несколько лет ведущим российским и международным компаниям. Чем больше срок договора аренды, чем более защищен арендный поток, тем интереснее такое предложения для инвестора, и он готов платить дополнительную премию за качественную долгосрочную инвестицию.

На примере последних кризисов на рынке коммерческой недвижимости в Москве можно с уверенностью сказать, что офисный сегмент наиболее устойчив к экономической нестабильности в долгосрочной перспективе. Стоит учитывать также, что сейчас ЦБ установил ключевую ставку рефинансирования на рекордно низком уровне, в результате чего банки готовы финансировать приобретение офисных активов на более выгодных условиях.

Впрочем, при всей привлекательности такого формата для инвесторов рассчитывать на быструю прибыль не приходится.

Мини-офисы

Качественные офисы небольших площадей традиционно пользуются высоким спросом у инвесторов с невысоким бюджетом, поскольку по сравнению с другими активами (квартиры, апартаменты и торговые помещения), гарантируют своим собственникам интерес со стороны арендаторов и высокую ликвидность.

Низкие ставки по банковским вкладам, а также новость о введении налога на прибыль с депозитов подтолкнули многих клиентов, имеющих свободные средства, вкладываться в недвижимость, в том числе и коммерческую. Годовая арендная доходность таких лотов (10-14%) значительно выше, чем у банковских вкладов (3,5-5,5%), квартир и апартаментов (4-6%).

Особенно высоким спросом в ближайшие годы будут пользоваться небольшие офисные помещения в качественных бизнес-центрах. На это окажет влияние отток инвесторов с рынка квартир и апартаментов из-за более высокой доходности офисного сегмента. Ещё одним фактором станет рост интереса со стороны средних и крупных оптовых инвесторов, желающих получить устойчивый в кризисной ситуации продукт, который в случае необходимости можно продать, в том числе и в розницу.

Сейчас это возможно лишь в бизнес-центрах класса «В/В+», а также в отдельно стоящих зданиях и особняках, расположенных в центре Москвы. Сделки по покупке небольших офисных помещений в БЦ класса «А» — крайне редкое явление. Если в таких проектах и продаются площади, то крупного метража, что, в совокупности с высокой стоимостью, не дает возможности небольшому инвестору совершить сделку.

По мнению специалиста по недвижимости сайта «Главгео недвижимость Москва», мини-офисы — хороший вариант для начинающих инвесторов с небольшим бюджетом: порог входа не высокий (в среднем, от 6 до 25 млн.руб.), а спрос на небольшие офисные помещения стабильно высок.

Как правило, их арендуют для размещения представительств некрупных и средних компаний, а также в качестве showrooms, офисов продаж и даже медицинских кабинетов. Заполняемость и арендные ставки в таких объектах будут во многом зависеть от нескольких факторов: класса бизнес-центра, расположение относительно транспортных магистралей и станций метро, технические характеристики, а также инфраструктура района и самого объекта.

Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 40 кв. м — помещения мелкой и средней нарезки. Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 10-14%, а срок окупаемости — в среднем, 7-10 лет.

На сегодняшний день наиболее распространенные для частных инвесторов активы для организации арендного бизнеса — квартиры и апартаменты. Однако на рынке активно набирает обороты альтернативное решение — вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения под офис, магазин или салон красоты. При этом у каждого актива есть особенности, которые стоит учитывать при составлении финансовой модели будущего бизнеса, особенно если речь идет об инвесторах с ограниченным бюджетом.

Например, квартира для запуска полноценного арендного бизнеса требует полной отделки, меблировки и бытовой техники. Соответственно, мы говорим о дополнительных затратах для собственника. Арендная доходность — на уровне 3,5-5,5% годовых. Аналогичная история с апартаментами при доходности в 5-7% годовых. Торговые помещения формата street-retail не требуют отделки, но у них высокая цена входного билета и квадратного метра. На рыке «уличных помещений» также наблюдается дефицит качественных предложений в рассматриваемом бюджете: если они и есть, то это неликвидные объекты в плохой локации. Не стоит забывать и о высоком риске частой ротации арендаторов. Арендная доходность в сегменте street-retail — на уровне 8-12% годовых.

Таким образом, небольшой офис — наиболее интересный актив для частного инвестора с бюджетом от 6 до 25 млн.руб. У таких лотов, как правило, не высокая стартовая стоимость — ощутимо ниже торговых помещений в составе жилых комплексов (ЖК). Дополнительный бонус — не нужна меблировка, и собственник может не вкладывать средства в ремонт в моменте (отделку может выполнить арендатор в счет арендных платежей).

realty_rbc_ru/news/5fc9230a9a79471f9c938977