12.04.2021
Переуступка права на новую квартиру

Переуступка права на новую квартиру

Купить жилье в новостройке можно не только напрямую у застройщика. Переуступка права на новую квартиру сегодня является довольно распространенной практикой. Эта разновидность сделки касается квартиры в недостроенном доме, которая уже была приобретена ранее. Иными словами, это смена инвестора, фигурирующего в договоре ДДУ на постройку многоквартирного дома.


Юридические нюансы переуступки права на объект недвижимости

В доме, который пребывает на стадии строительства, объект покупки (квартира) формально еще не существует. У него нет почтового адреса. Имеется лишь оформленное право, которое первоначальный дольщик может переуступать другим лицам.

Некоторые застройщики за оформление разрешения на переуступку взимают комиссию. Этот момент официально урегулирован в договоре долевого участия (ДДУ). Размер такой комиссии может фиксироваться либо выражаться в процентном виде.

Кроме этого, застройщики вправе наложить запрет на переуступку прав, чтобы первичные дольщики не уходили от них массово — по тем или иным причинам. Если ДДУ не содержит запрет на переуступку, то после сделки новый дольщик уведомляет застройщика о данном факте, приложив свои контакты и Договор с регистрацией Росреестра.

Переуступать права разрешается только после регистрации ДДУ в Росреестре и до подписания Акта приема передачи.

Если дольщик не оплатил договор, он может переуступать права по ДДУ только с согласия застройщика, если оно требуется по договору. В этом случае долг переводится на нового дольщика. В соглашение вносят формулировку о передаче дольщиком 1 дольщику 2 долга перед застройщиком определенного размера.

Преимущества сделки по переуступке

  1. Выгода от покупки квартиры на правах переуступки заключается в возможности приобретения строящейся недвижимости дешевле, чем продает сам застройщик, регулярно проводящий плановые повышения цен, пропорционально готовности объекта.
  2. Если основная часть квартир от застройщика в заинтересовавшем покупателя объекте уже распродана, то есть вероятность, что подходящий вариант можно будет найти у первоначальных дольщиков по переуступке.
  3. Переуступая свои права, первый инвестор должен заплатить подоходный налог только с разницы между ценой жилья согласно ДДУ и стоимостью по переуступке.

Процедура переуступки жилья в новостройке

Первоначальный дольщик заключает с покупателем соглашение, предусматривающее уступку прав требования. Последний получает его оригинал, а также ДДУ. Причем в договоре переуступки права на новую квартиру обязательно должны присутствовать:

  • ссылка на ДДУ;
  • основная информация касательно объекта, его характеристики и цена;
  • условия приобретения и иные нюансы по приобретаемой квартире;
  • подтверждение факта полного исполнения продавцом финансовых обязательств перед застройщиком.

Продавец, в свою очередь, забирает у застройщика и передает покупателю документы, подтверждающие оплату.

Документы передаются в МФЦ для проведения регистрации в Росреестре, продавцу и покупателю выдается опись документов из МФЦ с ориентировочной датой регистрации.

Продавец получает деньги после регистрации договора в Росреестре. Получив зарегистрированные документы, покупатель становится полноправным дольщиком.

Важный момент. Застройщик и подрядчик подписывают ДДУ с условиями взаимозачетов и Договор подряда одновременно. ДДУ отправляется сразу на регистрацию, но на момент переуступки он может оказаться не оплаченным, поскольку подвязан к Договору подряда. В связи с этим, если конечный покупатель собирается заключить с юрлицом-подрядчиком Договор уступки, то ему следует проверить как ДДУ, так и Договор подряда, а также акты и счета по интересующей его квартире. При заключении соглашения на уступку с физлицом обязательно запросите платежки по ДДУ и акт сверки оплаты. Акт сверки всегда запрашивается у застройщика, чтобы убедиться, что квартира полностью оплачена и долгов по ней нет.

Ипотека на переуступку

До недавнего времени банки одобряли ипотечные кредиты на покупку жилья по переуступке неохотно. Сегодня ситуация изменилась в лучшую сторону и кредиторы соглашаются финансировать подобные сделки, объектами которых выступает аккредитованная недвижимость. Это свидетельствует о неплохой отработке и дальнейших перспективах механизма договора уступки.

Ставки по уступке права на новую квартиру такие же, как по первичному жилью, но не действуют различные программы субсидирования (господдержка, семейная ипотека и т.д.). Также стоит учитывать, что покупатель может взять ипотеку не в любом банке, а только в том, который аккредитовал застройщика и конкретный строящийся объект (жилой комплекс).

Профессиональные услуги специалиста по недвижимости, опытного инженера-строителя — «Главгео недвижимость Москва» / trendrealty_ru/articles/prosto-o-slozhnom/kak-kupit-kvartiru-po-pereustupke