01.03.2021
Платный паркинг в новостройке - на что обращать внимание при выборе

Платный паркинг в новостройке — на что обращать внимание при выборе

Согласно СНиП 21-02-99 «Стоянки автомобилей», девелоперы обязаны обеспечить жильцов новостроек регламентированным количеством машино-мест. Бесплатных стоянок хватает не на всех. В результате газоны, тротуары и проезды заставлены машинами, которые не защищены ни от вандалов, ни от осадков, ни от действий неосторожных соседей по парковке; машинами, которые мешают пешеходам, скорой помощи и коммунальщикам. Платные паркинги решают все эти проблемы. Итак, как решить вопрос с максимальной выгодой и на что обращать внимание при выборе.


Согласно условно-усредненным российским правилам землепользования и застройки, на каждые 80 м² жилой площади должно приходиться минимум одно машино-место. Но это не строгая величина — все зависит от заселенности района, особенностей проекта, территории. Например, обязательное для проекта новостройки количество парковочных мест может быть сокращено, если рядом находятся действующие парковки или гаражно-стояночные комплексы (ГСК).

Типы паркингов в новостройках

В российских новостройках проектируется три типа паркингов: наземные, подземные и открытые (гостевые). Первые два вида могут быть:

  • одно- и многоуровневыми;
  • манежными (паркинг в классическом понимании) и с боксами (гаражно-стояночные комплексы);
  • с отдельными или двойными (семейными) машино-местами;
  • без автоматизации, полуавтоматизированные, роботизированные;
  • с рамповым или механизированным перемещением машин между этажами.

Гостевые парковки «у дома» занимают много пространства, расходуя его неэффективно. Оборудовать машино-места на них дешевле всего. Но даже в новостройках эконом- и комфорт-сегментов девелоперы отдают предпочтение многоуровневым альтернативам — так можно предоставить жильцам в десятки и сотни раз больше парко-мест на той же территории.

Многоуровневые паркинги часто оборудуются лифтами, подъемниками, системами безопасности, усилителями GSM-сигнала, контролем доступа по картам/электронным ключам, диспетчерскими службами, зарядными станциями для электромобилей и лифтами к этажу, на котором находится квартира. Есть механизированные конструкции с отдельными боксами, в которые авто доставляют техническим лифтом, управляемым оператором.

Паркинги новостроек даже в рамках одного класса недвижимости могут отличаться «начинкой» — системами отопления, качеством напольного покрытия, разметки, высотой потолков, удобством въездов, размерами машино-мест и наличием дополнительных сервисов (например, мойка, СТО). Все эти факторы влияют на степень безопасности авто и комфорта его владельца.

Чем отличается паркинг от гаражно-стояночного комплекса

Паркинг — общее пространство для стоянки автомобилей с разметкой, без стен между машино-местами. В гаражно-стояночных комплексах (ГСК) для каждого транспортного средства предусмотрен отдельный бокс с автономными воротами, то есть хранить в помещении можно не только авто, но и инструменты, покрышки. Это не всегда преимущество перед классическим паркингом, ведь во многих новостройках предусмотрены кладовые в квартирах или местах общего пользования. В остальном эти варианты хранения машин идентичны — они платные, чаще всего предусматривают охрану, отопление, системы безопасности и пожаротушения.

Преимущества приобретения/аренды машино-места в паркинге и ГСК

  • ваше парковочное место всегда свободно;
  • авто находится под охраной, не страдает от вандализма, перепадов температур и осадков;
  • во многих новостройках паркинги позволяют оставлять 2 и более машин на одном парко-месте, можно подобрать ячейку стандартного или увеличенного размера;
  • в перспективе машино-место можно сдавать в аренду или перепродать.

Уровень обеспеченности жильцов машино-местами в паркингах и ГСК при новостройках зависит от класса недвижимости (приводим усредненные данные):

  • для эконом-сегмента — около 20 мест на 100 квартир (20%);
  • для комфорт-сегмента — около 60 мест на 100 квартир (до 60%);
  • для бизнес-сегмента — около 80 мест на 100 квартир (80%);
  • для элит-сегмента — 1-2 и более мест на каждую квартиру (100%+).

Интересный факт: в проектах с точечной застройкой или в домах бизнес- и элит-классов в основном предусмотрены подземные паркинги. В новостройках из сегментов «эконом» и «комфорт» чаще возводят наземные парковки. Это разделение связано с себестоимостью конструкций и работ.

В среднем, на каждую сотню условных квартир приходится около 30 машино-мест. Соотношение количества платных и бесплатных паркомест в проекте жилого комплекса зависит от площади участка: иногда организация платных подземных и наземных паркингов — единственное решение. Но существуют новостройки классов «элит» и «бизнес», в паркингах которых машино-мест хватает всем.

Почему парко-мест обычно меньше, чем квартир

В старых районах мегаполисов строительство паркингов ограничено дороговизной земли и плотностью застройки. Также зачастую девелоперы проектируют меньше машино-мест, чем требуется по классу недвижимости, чтобы стимулировать спрос на них. Все упирается в рентабельность: возведение каждого машино-места обходится компании где-то в один миллион рублей, а продаются они намного дольше жилья.

Во многих новостройках на момент ввода дома в эксплуатацию паркинги остаются полупустыми. В комплексах сегмента «эконом» обычно занято 25% машино-мест, в домах сегмента «комфорт» — 40-50%, в бизнес-классе — 75%. Только в самых дорогих сегментах машино-места раскупаются достаточно быстро. В результате часть паркингов в новостройках пустует, поэтому многие девелоперы обеспечивают дома машино-местами по минимуму, допустимому правилами.

На стоимость места в паркинге жилого комплекса влияет его класс, локация и этаж, на котором находится парко-место:

  • Чем ниже обеспеченность жилья парковочными местами в новостройке, тем выше стоимость машино-места. В одном и том же классе недвижимости и в одной локации при обеспеченности парко-местами 15% и 60% место в паркинге может стоить в два раза дороже.
  • На открытых многоуровневых паркингах машино-места дешевле, чем в закрытых подземных.
  • В зданиях с высокими потолками и увеличенной шириной парко-места оно стоит дороже (с помощью гидравлического подъемника на нем можно хранить два авто).

Также цена на место в паркинге может зависеть от стадии готовности новостройки — чем ближе дата сдачи в эксплуатацию, тем выше может быть цена на площадь в паркинге. Но все зависит от проекта — иногда стоимость машино-места остается неизменной. Также застройщик может сбросить или наоборот поднять цену на места в соответствии со спросом на них и темпами продаж. В паркингах со слабой наполненностью девелоперы иногда вынуждены сдавать ячейки в аренду, чтобы они хоть как-то окупились.

Взять место в паркинге в ипотеку можно, только если оно реализуется по ДДУ; если форма продажи — пай в гаражном кооперативе, в кредит приобрести его не получится. Плюс ипотеку на покупку машино-места дают не все банки.

Покупать или арендовать место в паркинге новостройки — что выгоднее

Застройщики сдают машино-места в аренду по цене от 3 до 12 тыс. руб. в месяц. Также арендатору нужно будет оплачивать услуги управляющей компании (охрану, уборку), это еще около 2-3 тыс. рублей в месяц. Если вы заселяетесь в жилой комплекс надолго, обычно выгоднее купить парко-место. Паркинг окупается за 6-20 лет, в зависимости от стоимости. Поделив цену машино-места на арендную ставку с учетом трат на его обслуживание управляющей компанией, вы узнаете, за сколько лет «отобьются» затраты на покупку. Если вы планируете переехать раньше, целесообразнее аренда, ведь продать свое машино-место может быть проблематично.

Также перед принятием решения о покупке или аренде машино-места нужно посчитать, сколько вы потратите на аренду за N лет, где N — время, которое вы планируете пользоваться паркингом. Эта сумма может оказаться как меньше, так и больше стоимости паркинга, от этого зависит, что выгоднее.

Но важно понимать, что, например, в масштабных жилых комплексах и активно развивающихся районах количество владельцев авто с каждой новой очередью новостроек увеличивается, и со временем, как правило, мест для парковки катастрофически не хватает как в паркингах застройщика, так и на улицах. То же касается комплексов, в проектах которых машино-мест намного меньше, чем квартир. В среднем все места в паркинге новостройки распродаются в течение 3-5 лет после сдачи дома — они раскупаются его жильцами или людьми из соседних домов, поэтому со временем возможность аренды машино-места может элементарно исчезнуть и автомобиль станет просто негде парковать.

Кстати, российские застройщики все чаще проектируют жилые комплексы с «дворами без машин». Заселяясь в такую новостройку, нужно быть готовым к тому, что со временем без машино-места в собственности припарковаться будет все проблематичнее.

Аренда места в паркинге доступнее покупки — не нужно искать большую сумму сразу. Как видим, нюансов много — иногда выгоднее аренда парко-места, а иногда покупка.

Как сэкономить на паркинге

Если стоимость машино-места в паркинге вашего жилого комплекса «кусается», изучите прайсы в соседних новостройках — даже в своем же квартале и в доме того же класса недвижимости вы можете найти парко-место дешевле. В подземных паркингах — всегда дороже.

Машино-места, расположенные далеко от въезда, доступнее — даже в одном и том же паркинге стоимость ячеек на первом и последнем уровне может отличаться в 1,5 раза.

Когда дом готов, цена парко-мест может вырасти в 1,2-2 раза. В начале строительства застройщики часто используют льготные условия приобретения паркинга для привлечения покупателей жилья — скидки, закрепление машино-места за квартирой.

Если в паркинге жилого комплекса маленькая вместимость, а рядом нет альтернативных парковок, большая часть машино-мест к моменту сдачи дома раскупается, и цены могут вырасти на 40% и более. Но бывает и обратная ситуация: если после сдачи дома паркинг не заполнен, компании также могут предлагать льготные условия покупки или аренды, чтобы распродать пустующие ячейки.

Следите за акциями, они проводятся в разное время и не всегда связаны со степенью готовности домов. Традиционно появляются выгодные предложения на покупку парковочных мест в осеннее-предновогодний период.

mirndv_ru/blog/parkingi-v-novostrojkah-spb