27.11.2020
Приобретение квартиры по схеме trade-in

Приобретение квартиры по схеме trade-in

Сегодня приобретение квартиры по схеме trade-in (переводится с английского как «обменивать») является довольно востребованной услугой. В самых общих чертах ее можно назвать обменом одного объекта на другой. Чаще всего покупатели меняют старую квартиру на новую с доплатой застройщику за разницу в цене. Как правило, trade-in выручает в ситуациях, когда владелец не может или не хочет по тем или иным причинам продавать свое жилье самостоятельно.

Какие бывают разновидности trade-in, какова статистика востребованности этой услуги, и какие подводные камни ожидают клиента, решившегося воспользоваться данным механизмом?


Trade-in на практике: две схемы работы

Сегодня под trade-in (трейд-ин) по сути подразумевается два разных механизма купли-продажи квартир, что иногда порождает путаницу в голове.

Первый механизм предполагает, что застройщик в рамках одного договора с покупателем сам, на свои оборотные средства выкупает у клиента старую квартиру с целью дальнейшей продажи (как правило, по цене ощутимо ниже рыночной). Полученные деньги покупатель направляет на покрытие стоимости новой квартиры от строительной компании, а разницу в цене между старой квартирой и новой компенсирует из своих или ипотечных средств.

Второй механизм к настоящему моменту применяется чаще, чем первый и подразумевает, что покупатель заключает договор с риелторским агентством-партнером застройщика на продажу своей старой квартиры, и одновременно заключает договор с застройщиком на бронирование новой квартиры сроком, как правило, в несколько месяцев. За это время агенты продают его старую квартиру, как правило, по цене, близкой к рыночной, деньги от продажи поступают на счет застройщика, и только тогда, по сути, и происходит сделка, а покупатель уже после этого гасит разницу в цене за счет своих или заемных денег. При этом застройщик ничего не выкупает за счет своих собственных средств.

Популярность услуги

При покупке квартиры комфорт-класса порядка 20-25% сделок происходит с использованием схемы trade-in, в бизнес-классе этот показатель достигает 15-20%. Все крупные застройщики работают либо по своим схемам, либо используют ресурсы риелторских компаний и их базы данных. Примерно каждая четвертая сделка проходит с применением данного инструмента.

В Москве количество сделок по trade-in составляет 20%, по некоторым локациям даже 30%, особенно если застройщик (который выкупает жилье) разрешает покупателям пожить в старой квартире, пока не построится дом, где приобретена новая жилплощадь.

Внутренний trade-in

Если «внешний» или «стандартный» trade-in позволяет использовать, за некоторым исключением, почти любую имеющуюся городскую недвижимость для покупки квартиры в проекте той или иной строительной компании, то с помощью «внутреннего» trade-in можно поменять купленную в строящемся объекте квартиру на квартиру другого метража или в другом проекте того же самого застройщика.

Подводные камни

Несмотря на значительную популярность таких механизмов, их применение все же имеет определенные ограничения. К этому инструменту есть смысл прибегать, если вторичная квартира адекватно оценена, чиста в юридическом смысле, все документы готовы к сделке (или же их можно доcобирать в кратчайшее время). И очень важно, чтобы продавцы квартиры были готовы ее освободить в сжатый временной период, потому что сроки действия программы trade-in небольшие. У разных застройщиков они могут отличаться, но в любом случае, обычно не превышают трех месяцев.

Если же собственники квартиры, которая пойдет в зачет новостройки, оценили ее заметно выше рынка и не готовы работать с ценой, а также если есть юридические сложности, если нет важных документов – то вероятность, что такие клиенты уложатся во временные сроки программы trade-in, очень мала.

По этой самой причине trade-in не подходит, если у собственника это единственная квартира. Для сделок trade-in чаще всего используют квартиры, которые получены в наследство, ранее сдавались в аренду, то есть не являющиеся единственным жильем. Ведь в рамках сделки довольно большую роль играет скорость продажи вторичного объекта. Так что, если квартира пуста и юридически свободна (в ней никто не проживает и не прописан), продать такой объект намного легче и быстрее.

Будущее за trade-in без прямого выкупа застройщиком

Если первая схема работы по trade-in, при которой застройщик на свои деньги выкупает квартиру, имеет недостаток для покупателя в виде существенного занижения стоимости выкупаемой недвижимости, то вторая схема с продажей квартиры клиента на открытом рынке партнерами застройщика предполагает реализацию жилплощади по ценам, более близким к рыночным.

Можно предположить, что со снижением доходов потенциальных потребителей доля сделок по такой системе будет увеличиваться. Особенно это актуально для регионального потребителя, а также при покупке квартиры большей площади и более высокого класса.

rcmm_ru/svoy-dom-nedvizhimost/50805-kvartira-po-trade-in-realnaja-vygoda-ili-marketingovaja-ulovka.html