25.11.2020
Дом под реновацию

Продажа квартиры в доме под реновацию

Вопрос реновации жилья, особенно актуальный в столице и некоторых крупных городах, конечно же отразился и на рынке недвижимости. Количество людей, желающих продать квартиру в подпадающем под реновацию доме, значительно увеличилось. Вместе с тем, многие бояться осуществлять какие-либо сделки с подобной недвижимостью, так как не знают собственных прав. Можно ли продать квартиру в реновации?

Зачем покупают квартиры под снос

Прежде всего, необходимо понимать – попавшая под снос квартира является ликвидным имуществом. Почему продать квартиру под снос можно весьма выгодно? Дело в том, что граждане, участвующие в программе, могут получить жилье в гораздо более престижном районе города, чем те, в которых на данный момент активно идет строительство. В связи с этим цены на попавшие под реновацию квартиры несколько выше, чем средние предложения на вторичном рынке.

Но, даже приобретя такое жилье по цене несколько выше среднерыночной, покупатель остается в выигрыше – ведь квартиры в готовых новостройках стоят еще дороже. К тому же, подобная сделка не облагается налогами, так что покупатель не несет дополнительных расходов.

Так что владелец «реновационной» квартиры вполне может с выгодой ее продать и приобрести подходящее жилье на вторичном рынке. При благоприятном исходе вполне можно улучшить материальное положение или стать владельцем большей и более комфортной квартиры.

Что влияет на спрос в сфере реновационной недвижимости

Учитывая специфику сделок с реновационной недвижимостью, покупатели предъявляют к ней не совсем обычные требования. Квартира рассматривается, прежде всего, как объект будущего выгодного обмена, наибольшее значение имеют два фактора – площадь и сроки. Так, наиболее востребовано жилье среднего метража, которое стоит в первой очереди реновации. Наиболее высокую цену готовы заплатить за трехкомнатную квартиру, снос которой ожидается в течение года – двух.

А вот состояние жилья и коммуникаций, наличие или отсутствие лифта, и тем более – ремонт и какие-то дополнительные требования очень редко влияют на цену и решение покупателя. Это естественно – тому, кто решил купить квартиру под снос, абсолютно не важны параметры обменного жилья.

Вопрос собственности реновационной квартиры

Однако, необходимо уточнить – до какого момента сделка по продаже «реновационной» квартиры будет считаться законной.

Процесс переселения в новое жилье предваряется заключением договора мены между собственником помещения в сносимом жилье и правительством Москвы или иного города. На практике это означает, что необходимо выполнение трех пунктов:

  • вступления в собственность на построенную квартиру правительством Москвы;
  • переоформление этих прав на жильца идущего под снос дома;
  • передача имущественных прав на сносимое жилье правительству Москвы.

Данная процедура направлена на гарантирование прав собственника. Нельзя начать процесс ее отчуждения до предоставления другого жилья. Но это не значит, что купить квартиру под снос можно в любой момент времени.

Можно ли купить квартиру под снос, на которую уже есть акт о сносе? В соответствии с Жилищным кодексом, даже официальное подписание акта не является поводом для какого-либо поражения собственника в правах. Поэтому продать квартиру можно и после получения официального уведомления о сносе дома. Ведь основанием для утраты права собственности является не акт, а соглашение об изъятии квартиры.

Другое дело – если соглашение об изъятии квартиры уже подписано. В таком случае собственник лишается права распоряжаться данным недвижимым имуществом, и сделка гарантированно будет признана недействительной. Взамен город предоставляет собственнику гарантии на получение равноценной недвижимости, что, впрочем, не значит быстрого переселения в новое жилье. Своей очереди на снос и переселение можно ожидать несколько лет.

Впрочем, решившим выгодно купить квартиру под снос не стоит беспокоиться, что продавец их обманет. Дело в том, что, как только решение о сносе дома попадает в соответствующий реестр, все операции регистрации смены собственника жилья закрываются. Так что на этапе переоформления квартиры факт заключения соглашения выяснится — малоприятно, но не критично.

Таким образом, сделки с реновационными квартирами можно признать достаточно безопасными. Другое дело, что купить квартиру в пятиэтажке под снос и получить затем прибыль от продажи обменного жилья не так просто. Маржа подобных сделок не слишком велика, а рынок недвижимости достаточно сложно просчитать на год, два и уж тем более три вперед.

armandrealty_com/content/articles/vtorichnoe-zhile/90850