24.10.2020
Промзона

Редевелопмент промышленных зон под жилые комплексы

На территории «старой» Москвы все большее развитие получает тенденция редевелопмента промышленных зон под жилые комплексы. Какие преимущества и подводные камни имеет этот тренд и будет ли он продолжен в обозримом будущем?

Вместо предприятия – жилой квартал

Картинка недалекого прошлого. Большая промзона, с которой недавно было выведено крупное промышленное предприятие. Строительные работы кипят полным ходом. Уже возвышаются новые, опрятные, что называется, с иголочки возведенные корпуса огромного жилого квартала. Рядом раскинулся небольшой, но облагороженный парк. Однако процесс только набирает обороты, вокруг то и дело маячат трактора и грузовики со строительными материалами, дорожки между корпусами еще не закончены, и идти приходится то по щебню, то по песку. Вдалеке виднеются заводские трубы, а через дорогу напротив новых зданий расположился строительный штаб.

Примерно такое первое впечатление от увиденного могли получить оказавшиеся здесь случайно прохожие или клиент застройщика, приехавший на смотрины квартиры.

Интересно всем

На этот раз интересы бизнеса, властей и рядовых горожан совпали. С одной стороны, сегодня редевелопмент промышленных территорий, в том числе, под жилую застройку, поддерживается столичной администрацией, так как улучшает экологическую ситуацию в городе. С другой стороны, освоение «промок» охотно проводится застройщиками, получающими новые территории для своих проектов в старых границах города. Кроме того, процесс в целом позитивно воспринимается многими гражданами, поскольку позволяет преобразовывать целые районы, делая их современными и комфортными для жизни. И статистика ввода – наглядное тому свидетельство.

Промышленные территории занимают порядка 18,8 тыс. га площади «старой» Москвы, что составляет более 17% ее территории. К настоящему моменту на территории бывших промзон находится почти 70% жилого предложения. Наибольшая доля относится к бизнес-классу, концентрирующему 57,7% предложения. Доля комфорт-класса – 38,8%, премиум-класса – 3,2%, эконом-класса — 0,3%. При этом доля спроса недвижимости в промзонах составляет 77,5% для комфорт-класса, 84% для бизнес-класса, и 37,6% для премиум-класса.

Преимущества «промок»

Итак, большинство проектов комфорт- и бизнес-класса, составляющих ТОП-10 по реализации квартир, находится на территории бывших промзон. Они застраиваются по принципу комплексного освоения территорий, предполагающему создание не только жилой недвижимости, но и полноценной инфраструктуры для комфортного проживания. Застройщики получают шанс создать масштабный проект с чистого листа, который не ограничивает существующая застройка. Клиент приобретает не просто квартиру, а определенный стиль жизни, цельную среду высокого комфорта.

Кроме того, на таких площадках благополучно обстоят дела и с транспортной доступностью. Исторически сложилось так, что территории бывших заводов располагаются на пересечении нескольких дорожных артерий города, что связано с необходимостью хорошей транспортной доступности, обладают развитой системой технических коммуникаций и инфраструктуры.

Действительно, большинство промзон в черте столицы расположены удобно: имеют подъездные пути, остановки наземного транспорта, функционирующие или строящиеся станции метро и МЦК в шаговой доступности.

Оборотная сторона медали

Впрочем, проекты на месте промзон, несмотря на все преимущества, таят в себе некоторые «подводные камни» и требуют от застройщика значительных усилий.

Девелоперу предстоит, прежде всего, изменить функциональное назначение участка, снести прежние объекты, провести инженерные коммуникации и многое другое. Некоторые промзоны требуют также проведения рекультивации, что влечет дополнительные временные и финансовые затраты для застройщика.

Любая площадка проходит этап инженерных изысканий, в результате которых становится понятно, насколько безопасно проживание на этих территориях, нет ли превышения концентрации вредных веществ в почве. Девелопер обязан привести площадку в соответствие с требованиями действующих санитарных нормативов. Следует отметить, что в отдельных случаях рекультивация становится поистине масштабным предприятием.

Кроме того, не исключены и дополнительные административные барьеры. Трудности могут быть связаны с необходимостью перевода земельного участка в нужную категорию и получением определенного вида разрешенного использования (под многоэтажное жилищное строительство). Данная процедура является сложным дорогостоящим процессом.

Наконец, помимо стандартных мероприятий (юридическое оформление земельного участка, снос старых зданий, рекультивация почвы) в ходе подготовки к строительству можно столкнуться с непрогнозируемыми сложностями.

Таким образом, редевелопмент промышленных зон обходится застройщику примерно в 1,5 раза дороже строительства на пустыре.

rcmm_ru/ekonomika-i-biznes/48882-komu-v-promzone-zhit-horosho.html