25.11.2020
Оценка объектов недвижимости

Специфика оценки объектов недвижимости

Так же, как не существует единой схемы покупки жилья, нет универсального механизма работы оценщиков. Процедура видоизменяется в зависимости от целей. Специалисты формируют отчеты, анализируя десятки разных факторов. По этой причине главные особенности оценки лежат в плоскости технического задания.

Если нужно выгодно продать, надо выяснить рыночные цены, изучить конъюнктуру сегмента, учесть географические параметры и т.д. Делаем анализ инвестиционной привлекательности? Тогда эксперты учтут конкретные вложения, сроки, спрос со стороны аудитории. В одном случае ремонт, социальная инфраструктура, возраст здания будут более важны, в другом – менее.

И отлаженные механизмы могут меняться, если ситуация нестандартная. Итак, рассмотрим базовые случаи и определения.

Что такое оценка недвижимости

В общих чертах: это процесс, когда сертифицированные специалисты определяют стоимость объекта недвижимости или его доли, аренды, использования объекта.

В России существуют четыре основные разновидности результатов оценки. Фиксируется стоимость:

  • рыночная;
  • инвестиционная;
  • ликвидационная;
  • кадастровая;

Рыночная стоимость определяется, когда надо провести обычную сделку (с ипотекой или без) и нет никаких особенных обстоятельств. То есть никто никого к сделке не принуждает, все стороны хорошо осведомлены о предмете сделки, объект открыто выставлен на рынке, а расчет совершают деньгами.

Что такое оценка недвижимости в инвестиционных целях? Она требуется, если помещение будут использовать для получения прибыли. Например, для сдачи в аренду. Или собственник хочет организовать перепродажу в конкретные сроки. Оценщики должны выяснить объемы вложений инвестора.

При расчете ликвидационной цены уже должны быть учтены чрезвычайные факторы. Всё, что принуждает владельца к совершению сделки. Например, ему надо срочно продать склад, чтобы погасить долги. Или предприятие банкротится – имущество выставляют на аукцион. Тогда используется вероятностный подход: за какую цену недвижимость, скорее всего, купят?

Последнее: кадастровая цена. Она нужна для корректного просчета налогов на недвижимость. В данном случае оценку проводят, используя массового анализа рыночных цен.

Как проводится оценка

Определив цель, вы формируете краткое техническое задание и заключаете договор с оценщиками. Если объект сложный, то работать будет, скорее всего, целая группа экспертов. Стороны подписывают договор, в котором устанавливается стоимость, порядок, сроки выполнения работ. Затем специалисты приступают к сбору информации. Включая:

  • все юридические бумаги, имеющие отношение к недвижимости;
  • дефекты здания;
  • данные о прилегающей территории;
  • социальная инфраструктура;
  • состояние инженерных сетей.

Оценщик перерабатывать огромный массив данных, чтобы сделать выводы о стоимости. Говоря о том, как проводится эта процедура, выделяют методику самих расчетов. Специалисты используют доходный, затратный и сравнительный подходы. Они отвечают на главные вопросы:

  • Какие возможные выгоды от интересующего варианта?
  • Сколько уже потрачено, сколько еще надо потратить на объект?
  • Какова цена недвижимости, если сравнить ее с аналогичными вариантами?

Выбрав методику, оценщик делает анализ и формирует отчет с цифрами и выводами. Так практически любая сделка проходит спокойно и прозрачно. Во многих ситуациях купля-продажа без оценки и вовсе невозможна: банки не выдают ипотеку без отчета, к примеру.

Следует обратить внимание на то, что оценка стоимости и оценка технического состояния недвижимости — разные, хоть и взаимосвязанные процедуры.

ayax_ru/stati/chto-takoe-otsenka-nedvizhimosti