27.11.2020
Стандарт комплексного развития территорий

Стандарт комплексного развития территорий

Покупатели жилья в новостройках с каждым годом становятся все требовательнее не только к его качеству, благоустройству жилого комплекса и его инфраструктуре, но и в целом — к комфортной среде для жизни в микрорайоне. В Москве и крупных российских городах с высоко-конкурентным рынком жилья, повышенные требования покупателей становятся нормой при проектировании новостроек, а в коммерческих проектах такие стандарты и требования закладываются изначально. Тут регулятором выступает рынок.

Сегодня профильными отраслевыми структурами и учреждениями под руководством Минстроя разработан Стандарт комплексного развития территорий. Пока он носит рекомендательный характер, но в будущем должен стать нормативно-законодательным актом — это поможет усовершенствовать нормативно-правовую базу градостроительного регулирования и архитектурного проектирования.

Это шеститомный рекомендательный документ — Стандарт комплексного развития территорий. Он регулирует организацию территорий для жилищного строительства, дворовых пространств, парковок, общественно-деловых зон, входных групп, а также планировки квартир. Обязательные стандарты качества решают три вопроса: безопасность — это главное, а также доступность объекта для маломобильных граждан и энергоэффективность.

По оценке Минстроя, большинство новостроек в России до сих пор воспроизводят панельные микрорайоны советского образца. Застройщики используют устаревшие подходы и систему нормативно-правового регулирования, которая не отвечает современным запросам горожан и не учитывает изменения в социальной, политической, экономической, культурной и информационной сферах.

Одно из важных требований к современным новостройкам — многофункциональность жилого комплекса, существенная доля общественно-деловой инфраструктуры, которая должна составлять в проектах средне- и многоэтажной застройки более 20% от общего объема недвижимости.

Второй важный элемент стандарта — высокая плотность улично-дорожной сети. Нарезка кварталов должна быть не очень крупной, чтобы не допускать ситуации, что сверхкрупные кварталы создают пробки даже внутри себя. Обеспеченность озеленением, разнообразие застройки — тоже важные факторы комфортного городского пространства. Важно, чтобы высотные здания перемежались со среднеэтажными, типология квартала была разнообразной. И высотные здания должны быть в виде акцентов, видовых доминант, а не доминирующей частью проекта.

На основе Стандарта комплексного развития территорий должна быть произведена актуализация нормативно-технических документов. Стандарт позволит принять изменения в СНиПы, ГОСТы и СанПиНы, подготовить методические рекомендации по проектированию жилья.

Стандарт комплексного развития территорий — это не набор жестких требований, но гибкий и современный документ. Он определяет зону действий при планировании застройки, в рамках которой можно учесть региональные особенности и экономические возможности субъектов России.

Некоторые проекты в регионах уже соответствует Стандарту комплексного развития территории. Кроме столиц, такие они есть в Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске. Как показывает практика, без учета этих рекомендаций застройщики не смогут создавать востребованный покупателями продукт. Поэтому изучение Стандарта комплексного развития территорий и применение его основ в своих проектах — гарантия рентабельности и популярности у покупателей.

Стандарт комплексного развития территорий рекомендует переходить преимущественно на малоэтажное и среднеэтажное строительство, создавать рекреационные зоны, следить за шириной проездов, делать холлы на первых этажах и даже гостевые туалеты. Первый этаж предлагается проектировать нежилым с высокими потолками.

На какие стандарты ориентируются сами девелоперы

В коммерческих проектах требования, похожие на принятые в Стандарте комплексного развития территорий, закладываются изначально, а регулятором выступает рынок — качество должно соответствовать сегменту и цене. Невыполнение минимальных требований несет риск, что девелопер не сможет его продать и даже ввести в строй, а увеличить прибыль можно за счет улучшения качества продукта.

Нормы становятся все строже за счет роста потребностей покупателей. Сейчас жители предъявляют очень высокие требования к качеству новых квартир. Большинство дольщиков приходят на приемку квартир со специалистом по недвижимости — профессиональным инженером-строителем, который оказывает такие услуги. Специалист по недвижимости использует набор различных приборов, ищет малейшие дефекты, царапины, сколы и выступы. Поэтому застройщики уделяют большое внимание контролю за качеством.

Процесс переосмысления подходов к выбору жилья начался еще десять лет назад. Раньше у большинства потребителей было всего два критерия: цена и локация. Сегодня их вес заметно снизился, а для некоторых людей они и вовсе перестали быть определяющими. Им на смену пришли качественные параметры: эргономичность планировки, продуманность, красота двора и интерьера подъезда, инклюзивность пространства, транспортная доступность, разнообразие инфраструктуры, цифровые решения.

Условие соответствия объекта недвижимости современности стали катализатором переосмысления требований к функциям квартиры, дома, в целом территории жилого комплекса. Сегодня это не просто место проживания, но и место отдыха — в том числе на свежем воздухе, — занятий спортом, работы.

Запрос на новые сценарии увеличился кратно, а потребительские предпочтения существенно трансформировались. Стали востребованы квартиры с палисадником, отдельным входом с улицы, несколькими балконами или лоджиями, двух- и трехуровневые квартиры с террасами.

Тон стандартам качества задают застройщики, заинтересованные в привлечении спроса, который создают требовательные современные покупатели. Пока передовые компании-застройщики пользуются Стандартом комплексного развития территорий в справочном режиме, чтобы учитывать собранные рекомендации, которые отражают самые передовые градостроительные идеи. Эти рекомендации в значительной степени ориентированы на средне- и малоэтажную застройку, для плотной городской застройки они требуют адаптации.

Многие критерии по градостроительным решениям уже давно являются стандартной практикой, во всяком случае на московском рынке. Девелоперы, заинтересованные в привлекательности своего продукта, применяют эти решения в рамках конкурентной борьбы. Ситуация отличается только в тех городах, где превалирует строительство точечных объектов или используются мощности морально устаревших домостроительных комбинатов.

Покупатели, выбирающие квартиру, зачастую бывают требовательнее любого инспектора. Их интересуют буквально все аспекты — от планировочных решений и фактической доступности инфраструктуры до инженерного наполнения домов. Очень много вопросов поступает об исполнении детских и спортивных зон во дворах. В процессе приемки объекта после завершения строительства для проверки качества работ часто привлекается опытный профессиональный инженер-строитель.

Есть такой показатель, как индекс качества городской среды. Он определяется для всех городов, в том числе, где нет строительства вообще. Например, в нем учитывается уровень преступности, медицинского обслуживания и т.п. В тоже время повышение требований к новостройкам является одним из важнейших инструментов создания принципиально нового состояния городской среды в крупных городах в долгосрочной и среднесрочной перспективе. И динамика изменения качества городской среды в этих городах является важным индикатором, определяющим, куда движется город — к комфортной среде или просто к расширению жилой площади.

realty_rbc_ru/news/5fae630c9a79470793959328