26.11.2020
Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

Участие несовершеннолетних в любых сделках с недвижимостью практически всегда делает весь процесс сложнее, поскольку закон всесторонне защищает права детей, и весь процесс контролируется строже. Итак, публикация про самые сложные моменты, связанные с правами несовершеннолетних в сделках с недвижимостью.

Всегда ли к сделкам с недвижимостью с участием несовершеннолетних нужно привлекать нотариуса?

Почти. Как минимум, все сделки с участием несовершеннолетних граждан, связанные с распоряжением их недвижимым имуществом (купля-продажа, мена), в соответствии с законом совершаются только в нотариальной форме. Помимо этого, обязательному нотариальному удостоверению подлежат алиментные соглашения о выплате алиментов несовершеннолетнему ребенку.

При этом дарение имущества несовершеннолетних запрещено. Кроме того, запрещены сделки между несовершеннолетним и ближайшими родственниками (кроме дарения ребенку).

При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних в обязанности нотариуса входит проверка целого ряда фактов:

Обязательным условием заключения сделки с имуществом несовершеннолетнего является наличие согласия органов опеки и попечительства. Такое согласие, как правило, выдаётся в форме распоряжения. При его выдаче учитывается, что продать или обменять имущество несовершеннолетнего возможно лишь в установленных законом случаях: переезд на новое место жительства родителей, улучшение жилищных условий и ряде других. При этом во вновь приобретаемом недвижимом имуществе ребенку должна быть выделена доля в праве собственности не меньшая, чем принадлежала ему в отчуждаемом имуществе. Также органы опеки указывают в своем распоряжении условия, на которых возможно распорядиться имуществом несовершеннолетних: предварительная покупка жилого помещения, в котором ребенку будет выделана доля в праве собственности, и последующая продажа недвижимости несовершеннолетнего. В этом случае нотариус, удостоверяющий сделку по отчуждению, обязан проверить, совершена ли покупка нового жилого помещения/доли жилого помещения несовершеннолетнему, зарегистрировано ли право собственности на его имя. Либо в качестве условия продажи может быть указана одновременная покупка другого жилого помещения – это происходит, как правило, если продаются и покупаются объекты недвижимости, находящиеся в одном регионе, и тогда у одного нотариуса удостоверяются сразу две сделки.

Нотариус обязательно проверяет полномочия законных представителей несовершеннолетнего, его опекунов и попечителей.

Покупателям стоит отдельно обратить внимание на то, что в соответствии с Семейным кодексом РФ родители ребенка имеют равные права и обязанности в отношении ребенка, и сделка от несовершеннолетнего должна быть совершена при наличии согласия обоих родителей и подписана обоими родителями.

В противном случае родитель, который не давал согласия на продажу ребенком недвижимости, имеет право обратиться в суд и оспорить сделку.

Также нотариус посредством электронных запросов в профильные ведомства проверяет наличие сведений о недееспособности/ограничении в дееспособности участников сделки как со стороны продавца, так и со стороны покупателя; данных о банкротстве участников сделки; сведений о причастности участников сделки к отмыванию доходов, полученных незаконным путем, причастности к террористической деятельности.

Всегда ли при продаже жилья, которым владеет семья с ребенком, нужно согласие органов опеки?

Как и в случае с привлечением нотариуса, в этом вопросе важно, является ли ребенок собственником жилья. В отличие от отчуждения жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, не являющиеся собственниками этих помещений, совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего малолетним на праве собственности, во всех случаях требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Если же, ребенок просто зарегистрирован в квартире, то законодательство не устанавливает обязательного требования наличия согласия органов опеки для продажи квартиры, но для такой продажи необходимо соблюсти требование о регистрации ребенка по месту жительства в иное жилое помещение, поскольку «в никуда» несовершеннолетний выписан быть не может.

Как защищают права несовершеннолетнего при получении им наследства?

Когда открывается наследство, и в число наследников входит несовершеннолетний ребенок, заявление о принятии наследства от имени малолетнего в возрасте до 14 лет подают его законные представители (мать или отец) или опекун. Если ребенку исполнилось 14 лет, то он подписывает заявление сам с согласия отца или матери или попечителя.

В соответствии с законом отказаться от наследства от имени несовершеннолетнего ребенка его представители могут только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Нотариус обязательно извещает представителей несовершеннолетнего об открытии наследственного дела и действиях, которые необходимо предпринять родителям в указанные нотариусом сроки для реализации прав ребенка.

Если по каким-то причинам извещенные представители ребенка не торопятся обратиться к нотариусу, а срок для принятии наследства заканчивается, нотариус вправе известить органы опеки и попечительства по месту жительства ребенка об открытии наследства и сложившейся ситуации.

Если наследство открывается по завещанию, а ребенок является наследником первой очереди, т.е. наследником, имеющим право на обязательную долю в наследстве, нотариус выясняет круг наследников, принимает все меры к розыску и извещению несовершеннолетнего наследника/его представителя, и определение долей в праве собственности на такое наследство происходит с выделением обязательной доли несовершеннолетнего наследника.

С какого возраста несовершеннолетние могут сами подписывать документы в сделках?

Согласно Гражданскому кодеку РФ несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет обладают гражданской дееспособностью в неполном объеме. В 14 лет гражданин РФ получает паспорт и подписывает доверенности либо сделки, связанные с отчуждением недвижимости, сам, но с согласия своего законного представителя: отца, матери или попечителя, назначенного государством.

Есть исключение. В ситуации, когда гражданин вступает в брак до достижения 18 лет, он приобретает дееспособность в полном объеме с момента официальной регистрации такого брака. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае последующего расторжения брака до достижения восемнадцати лет.

Таким образом, если ребенок старше 14 лет, то его мнение придется учесть при совершении сделки. По общему правилу, учет мнения ребенка, достигшего возраста 10 лет, обязателен. В соответствии с положениями семейного законодательства ребенок вправе выражать свое мнение при решении в семье любого вопроса, затрагивающего его интересы (статья 57 СК РФ). В случае, если ребенок против сделки, в то время как родители полагают необходимым его заключить, ребенок может обратиться в орган опеки и попечительства. Если органом опеки и попечительства будет установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия, орган опеки и попечительства назначает представителя для защиты прав и интересов детей (статья 64 СК РФ).

Может ли ребенок, достигнув возраста 18 лет, оспорить сделки, совершенные до его совершеннолетия, если они нарушили его права?

В случае нарушения его прав и законных интересов ребенок вправе обратиться в суд и до совершеннолетия, начиная с возраста в 14 лет (пункт 2 статьи 56 СК РФ).

От имени несовершеннолетнего, не достигшего возраста четырнадцати лет, сделку совершают родители. Нарушение указанного правила позволяет заинтересованным лицам ее оспорить. Поскольку несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе заключать сделки с письменного согласия родителей или других представителей, отсутствие подобного согласия может являться основанием для такого оспаривания. Кроме того, оспорить можно сделку по продаже недвижимости в случае нарушения имущественных прав ребенка (ухудшение жилищных условий, уменьшение доли в праве собственности и пр.).

После достижения 18 лет возможно оспорить, например, сделку по приватизации жилого помещения в пределах срока исковой давности.

Риски оспаривания сделки после совершеннолетия нередко состоят в пропуске срока исковой давности. В случае обращения в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной ответчик может заявить о пропуске подобного срока, что станет основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, что позволяет в случае весомых доказательств обратиться за пределами срока исковой давности с требованием признать сделку недействительной.

Но следует отметить, что судебная практика довольно редко отменяет сделки в таких ситуациях, поскольку действует презумпция добросовестности родителей, действующих в интересах несовершеннолетних детей, а, следовательно, когда родители совершали какие-либо сделки, затрагивающие интересы их детей, то действовали они с учетом их интересов и во благо им, пока однозначно не доказано иное.

Имеют ли несовершеннолетние льготы при обращении к нотариусу?

При заключении сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего ребенок освобождается от оплаты нотариального тарифа и платы за услуги правового и технического характера (УПТХ).

Кроме того, при удостоверении соглашения о выделении долей по материнскому капиталу дети освобождаются от платы за УПТХ пропорционально выделенным им долям.

Также несовершеннолетние освобождаются от нотариального тарифа, предусмотренного Налоговым кодексом РФ, при выдаче свидетельства о праве на наследство. Дети-инвалиды в этом случае освобождаются и от платы за УПТХ.

Может ли нотариус повлиять на решение органов опеки, разрешающих либо запрещающих сделку?

Влияние на решение органов опеки выходит за рамки компетенций нотариуса, однако если в выданном органами опеки разрешении на заключение сделки будут содержаться некорректные условия, противоречащие требованиям закона, нотариус откажет в удостоверении сделки на основании такого согласия и предложит представителям несовершеннолетнего обратиться в органы опеки для внесения соответствующих изменений.

Какие права появляются у детей на квартиру, купленную на материнский капитал?

Если при покупке квартиры родители использовали средства материнского капитала (как на оплату продажной цены квартиры, так и на погашение ипотечного кредита), в течение шести месяцев после снятия ограничения (обременения) права собственности, то есть после погашения ипотеки, лицо, получившее сертификат на маткапитал, обязано выделить доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала в общую собственность свою, супруга и детей, первого, второго и последующих. При этом доли могут быть выделены по соглашению сторон, но надо исходить из равенства долей в праве собственности родителей и детей на средства материнского капитала.

Такое соглашение, которое в дальнейшем будет иметь серьезные правовые последствия (в первую очередь, при продаже квартиры), следует удостоверять у нотариуса.

Нотариус определит круг лиц, имеющих право на выделение доли, правильно рассчитает доли родителей и детей, с учетом прав супругов-родителей на долю квартиры, приобретенной на их совместно нажитые средства.

Если же родители самостоятельно заключат такое соглашение и при этом нарушат права детей при выделении им доли в праве собственности, то пострадать могут потенциальные покупатели такой квартиры, так как сделка может быть оспорена в суде.

Можно ли зарегистрировать ребенка там, где он фактически не проживает?

Ребенка можно зарегистрировать только по месту регистрации одного из родителей, поскольку местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

Могут ли по закону выселить семью за долги из муниципального или личного жилья, если в нем прописаны несовершеннолетние дети?

Да, могут, хотя и в довольно редких случаях. Выселение семьи за долги по жилищно-коммунальным услугам в исключительных случаях возможно в судебном порядке. Верховный суд указал, что при рассмотрении иска о выселении судам необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Согласно статье 90 Жилищного кодекса РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилье и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Наличие в семье несовершеннолетних детей может быть признано уважительными причинами возникновения задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Кроме того, весомыми причинами могут быть признаны такие причины как длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов и иные обстоятельства.

Верховный Суд РФ указал, что в резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи.

Какие права на жилье есть у ребенка при разводе родителей?

В том случае, если доля ребенка выделена — она не подлежит разделу при разводе родителей. Если же ребенок только лишь зарегистрирован в квартире родителей — при разделе имущества супругов доля на несовершеннолетнего не выделяется. При расторжении брака между супругами ребенок сохраняет за собой право проживания с одним из родителей, а также полноценного равного общения с обоими родителями.

Имущественные же права ребенка не участвуют при расторжении его брака родителей и разделе ими совместно нажитого имущества, однако суд вправе отступить от принципа равенства долей супругов при разделе имущества с учетом интересов детей.

Иными словами, суд может присудить тому родителю, с кем остаются жить дети, большую долю квартиры, но такие случаи в судебной практике встречаются крайне редко.

Должен ли ребенок, являющийся собственником недвижимости, платить за нее налоги?

И да, и нет. Согласно налоговому законодательству несовершеннолетние дети не входят в перечень лиц, освобождающихся от налога на имущество физических лиц. При этом обязанность по уплате налога до их совершеннолетия возлагается на родителей (опекунов).

Однако, поскольку налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, то актами органов местного самоуправления несовершеннолетние дети могут быть освобождены от его уплаты.

«Главгео недвижимость Москва» — специалист по недвижимости (осмотр, контроль и управление); realty_mail_ru/articles/61615/trudnyj_vozrast_kak_uchest_vse_prava_detej_v_sdelkah_s_nedvizhimostju