12.04.2021
Восстановительная стоимость объекта недвижимости

Восстановительная стоимость объекта недвижимости

Как часто те, кто выбирает себе дом или квартиру, а особенно те, для кого актуальна продажа недвижимости, задают один и тот же вопрос: какую цену выставить за объект? Даже в самых простых случаях (скажем, если речь идет о реализации однушки в панельном доме в спальном районе) бывает необходимо провести грамотную оценку: рынок сложный, спрос – не самый стабильный в последние годы, так что от правильной постановки цены зависит очень многое, а в большинстве случаев это вообще решающий фактор. Лишние 100 тысяч рублей могут надолго оставить объект в реестре сайтов объявлений, но и продешевить – никак нельзя.

Особенно важно понимать, какова так называемся восстановительная стоимость дома, квартиры или иного объекта недвижимости. Итак, что такое восстановительная стоимость объекта недвижимости и как ее определяют.

Методы оценки восстановительной стоимости недвижимости

Обычно специалисты (профессиональные оценщики) применяют 3 метода в зависимости от ситуации.

1. Метод сравнения

Оценщик сопоставляет данные по рынку, смотрит, сколько стоят похожие объекты и выводит определенную цену.

2. Доходный метод

Это, пожалуй, самый распространенный способ сегодня: специалисты определяют стоимость объекта, учитывая также прибыль, которую с высокой степенью вероятности он может принести и риски, с которыми может столкнуться собственник. Впрочем, в сегодняшней крайне нестабильной ситуации, применимость доходного метода вызывает вполне обоснованные вопросы.

3. Затратный метод

В данном случае оценщики подсчитывают, сколько денег понадобится для строительства такого же здания на текущий момент, но с учетом амортизации существующего строения. Амортизация – это износ. То есть тут важно понимать, сколько еще надо потенциально потратить на ремонт объекта и точно вывести его цену. Данный метод оценки хорош, когда надо определить цену не очень старого либо совсем недавно возведенного строения, или когда надо вычислить страховку, или когда иные методы применить трудно.

Если все подсчитано аккуратно, с использованием самых свежих данных, этот способ оценки – очень точный. Именно тут-то возникает такое понятие, как восстановительная стоимость.

Разбираемся в терминологии

Восстановительной стоимостью объекта недвижимости называется цена объекта, которую получают, суммируя все возможные затраты на строительство такого же здания в настоящий момент. Специалист по недвижимости (профессиональный инженер-строитель) применяет актуальные расценки на аналогичные стройматериалы, коммуникации, рабочую силу и т.д. – в общем, моделирует всё так, как если бы пришлось сегодня строить такое же по размеру, конструктиву и «составу» сооружение.

Есть и другие способы подсчетов, но мы не будет уходить так глубоко. В общем, в восстановительную стоимость входят все расходы на постройку, включая риски собственника.

Как рассчитывается восстановительная стоимость недвижимости

Для корректного применения ресурсного метода надо привлекать команду из профессионального инженера-строителя и опытного оценщика.

Но есть варианты проще. Скажем, можно индексировать расходы. Берется смета объекта, и старые цены корректируются с помощью индекса, который отдельно высчитывают по регионам. Иногда всю итоговую сумму сметы умножают на один общий коэффициент, или же каждый пункт умножают на отдельный коэффициент. К примеру, стоимость бетона необходимо умножать на 3,5, а расходы на ввод в эксплуатацию – на 1,6. Погрешность в расчетах в данном случае может достигать 15-20%, то есть вы получите две разные стоимости, применяя общий или отдельные коэффициенты.

Есть еще не самый технически сложный способ сравнительной единицы, когда специалисты подбирают максимально похожее по всем параметрам здание. Тогда используют открытые источники – стоимость квадратного метра по текущей статистике и другие открытые показатели (как правило, средние по рынку). Так оценивают части зданий, когда нет необходимости считать цену всего объекта (жилого дуплекса или таунхауса, офисного центра или складского ангара). Правда, такой метод едва ли можно назвать очень уж точным.

Еще восстановительная стоимость недвижимости может считаться по модулю – когда все, из чего объект «состоит», разбивают на отдельные статьи затрат и считают потом все вместе. Например, специалисты составляют локальную смету, где зафиксированы блоки затрат «Фундамент», «Электропроводка», «Монтаж навесных конструкций», «Фасадные работы» и так далее. Данные берут из нормативов или смотрят в техпаспорте объекта недвижимости. Такой способ чаще всего используют, если данных о конкретном здании совсем мало. Тогда учитывая, что фундамент – это 12% затрат на возведение здание, а отделка – 20% затрат, зная какую либо из этих сумм, можно посчитать все остальное и суммировать. Это даст примерную восстановительную стоимость здания.

Что важно учесть при расчете восстановительной стоимости

Если вы решили самостоятельно прикинуть цену того или иного объекта, не забывайте также о том, что восстановительная стоимость объекта недвижимости актуальна только для зданий, которые еще не эксплуатировали – новостроек. Если же объект не новый, важно посчитать его фактическую (окончательную) цену.

Для этого надо подсчитать амортизацию, то есть износ, который претерпел объект недвижимости. Эту сумму придется вычесть. То есть даже если дом достаточно большой, построен из качественного кирпича, и все остальные примененные материалы были недешевы – изношенность фондов может кардинально изменить результаты оценки и стоимость будет вовсе не такой, как ожидал собственник.

Вот почему всё надо внимательно проверять: даже скрытая в стенах и косметически заделанная трещина может серьезно изменить расклад при проведении сделки с объектом недвижимости. Но без опытного профессионала в данном случае не обойтись, поэтому обращайтесь к специалисту сайта «Главгео недвижимость Москва».

ayax_ru/stati/chto-takoe-vosstanovitelnaya-stoimost-nedvizhimosti