27.01.2021
Всероссийская реновация

Всероссийская реновация

Закон о комплексном развитии территорий должен распространить опыт московской реновации на все регионы России, но слово «реновация» в законе не употребляется ни разу. В документе комплексное освоение территорий определяется как «совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов».

Цели программы всероссийской реновации

Главными задачами программы названы развитие поселений и городов, повышение качества и комфорта городской среды и улучшения их внешнего облика, развитие всей необходимой инфраструктуры и благоустройство территорий. Программа должна также обеспечить достижение необходимых показателей в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий россиян, которые указаны в различных госпрограммах и нацпроектах. Одной из целей программы также является привлечение частных инвестиций в проекты реновации.

Всероссийская реновация — это проект, который будет во многом определять развитие строительной отрасли на ближайшие десять лет. Свободные объемы жилья, построенного в рамках программы реновации, будут все больше конкурировать с коммерческими жилыми проектами. С точки зрения стратегического планирования, оценивая инвестиционную привлекательность проекта, стоит учитывать расположение в районах реновации.

Регионам дали широкие полномочия по реновации

Властям в регионах и муниципалитетах дали широкие полномочия в вопросах проведения реновации в субъектах России. Правом принять решение о реновации будут наделены их высшие исполнительные органы. Они смогут разработать и утвердить адресные программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов, на основании которых будет принято решение о комплексном развитии территории. Регионы сами станут определять содержание программ, источники финансирования, порядок опроса граждан, технические характеристики домов, которые могут быть включены в программу.

Такие полномочия главам регионов необходимы для расчистки фонда аварийного и ветхого жилья и для ускорения темпов ввода в строй нового жилья, а федеральные и региональные власти будут взаимодействовать в вопросах проведения реновации в субъектах.

Вопрос обновления территорий российских городов с деградирующей застройкой очень актуален. Но во всем мире к таким проектам редевелопмента подходят на основе их поддержки большинством собственников недвижимости. А поддержка достигается через предоставление собственникам выгоды от этих проектов, в том числе безусловного улучшения жилищных условий. Закон о комплексном развитии территорий такую выгоду гражданам не гарантирует, а оставляет решение на усмотрение регионов. То есть в разных регионах гражданам не гарантированы равные права в этом отношении.

Какие территории и дома могут подпасть под реновацию

В законе названы несколько вариантов, когда может проводиться комплексное развитие территорий — это касается территорий жилой, нежилой застройки, незастроенных территорий и по инициативе правообладателя.

Из проекта закона убрали положение, по которому в программу могли включить только территории, на которых 50% и более составляют аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома. Данный пункт вызывал критику, поскольку в программу могли быть включены любые дома, в том числе не ветхие и не аварийные. К второму чтению это положение исчезло — теперь параметры территорий определяют субъекты. Таким образом, под реновацию могут подпасть территории, где даже нет ветхих и аварийных домов.

Помимо ветхого и аварийного жилья, в программу могут включать и неаварийные дома в случае износа крыши или фундамента, а также если капремонт дома дорог и нецелесообразен. Здания должны быть построены в период индустриального домостроения, быть в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Под снос могут попасть дома с определенным износом конструктивных элементов или если стоимость капремонта превышает определенную сумму.

Порядок признания зданий ограниченно работоспособными, а также степень износа и предельную стоимость капремонта станут определять регионы.

Средний возраст аварийных домов в исследуемых городах — Волгограде, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Воронеже, Казани, Челябинске, Уфе, Ростове-на-Дону, Владивостоке, Краснодаре и Екатеринбурге — составляет 78 лет. Обычно возраст аварийных домов, которые расположены в окружении ветхой застройки, меньше, чем у таких домов, расположенных точечно. Наиболее старые МКД — в Ростове-на-Дону (возраст 103 года), а наиболее «молодые» — в Казани (62 года).

Обычно в аварийных домах низкая обеспеченность жильем — 14 кв. м на человека. Этот показатель вдвое ниже средней обеспеченности по стране — 25 кв. м на человека.

Наибольшие по площади аварийные дома расположены в Воронеже и Челябинске (более 500 кв. м), наименьшие — в Екатеринбурге и Владивостоке (порядка 200 кв. м). Низкая плотность застройки является фактором инвестиционной привлекательности редевелопмента, в том числе за счет частных инвесторов.

Изъятие земель

Закон о всероссийской реновации позволяет изымать земельные участки, которые включены в программу, для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития. Документом установлены ограничения для изъятия участков. Для реновации нельзя изымать участки с объектами федерального значения без согласования с органами власти, а также участки с жилыми — частными и многоквартирными — домами и с садовыми домами, которые находятся в хорошем состоянии и соответствуют всем критериям для таких объектов. Правительство может дополнительно определить объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для реновации.

Кто решает, сносит и застраивает

Решение о реновации и включении территорий будет принимать высший исполнительный орган власти субъекта или глава местной администрации.

Правительство также может принять такое решение, если территория и объекты на ней принадлежат органам федеральной власти и в случае реализации инвестпроекта с привлечением средств федерального бюджета. После решения о комплексном развитии территории его должны согласовать уполномоченные органы в течение 30 дней.

Для реновации можно привлекать инвесторов через конкурсы или аукционы. В них смогут участвовать компании с опытом в строительстве от трех лет и имеющие в портфеле реализованные проекты площадью не менее 10% той площади квартир, которые они собираются возводить в ходе комплексного развития территории.

Что решают жители домов

После публикации решения о реновации необходимо провести общие собрания собственников только в многоквартирных домах, которые не признаны аварийными. Сроки проведения собраний — не позднее месяца после принятия решения о реновации территории, но регионы могут сократить этот срок. Если в домах не проведены собрания собственников в установленный срок, они также включаются в программу реновации.

В документе к окончательному чтению были уточнены правила голосования по включению домов в программу реновации. Согласно принятым поправкам, в голосовании должны участвовать собственники жилых помещений в доме. За включение в программу должны высказаться две трети участников голосования. Для выхода из программы достаточно одной трети.

В наиболее незащищенное положение закон ставит собственников ветхих и неблагоустроенных индивидуальных жилых домов. Такие строения предлагается изымать с предоставлением лишь денежного возмещения, которое, конечно, не позволит гражданам улучшить жилищные условия.

Что предоставят жителям взамен сносимого жилья

  • Документом предполагается предоставление равноценного или равнозначного жилья либо денежное возмещение. Жилая площадь и количество комнат в помещении, которые предоставят взамен, должны быть не меньше, чем в освобождаемом жилом помещении. А общая площадь — больше. Квартира должна быть расположена в том же поселении, городском округе. Новые дома по программе реновации должны быть построены в соответствии с требованиями к стандартному жилью, принятых Минстроем. Такие же нормы касаются не только собственников, но и проживающих в квартире по социальному найму.
  • Нежилые помещения, принадлежащие частным собственникам, изымут, а их владельцам выплатят компенсацию.
  • Если собственник в течение 45 дней не подписал договор о предоставлении денежного возмещения или новой квартиры, его могут обязать к переселению через суд. Для сравнения: в Москве срок для подписания договора вдвое больше — 90 дней.
  • Как и в московской программе, собственники смогут улучшить жилищные условия — для этого предусмотрена возможность докупить дополнительные площади при переселении.
  • Если в передаваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление возмещения не допускается.
  • Наличие ограничений или обременений прав на жилое помещение не является препятствием для его передачи в государственную или муниципальную собственность или в собственность лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, а также для принятия судом решений по вопросам реновации.
  • Жители домов, подпавших под реновацию, как и в московской программе, освобождаются от уплаты взносов на капремонт общего имущества начиная с первого месяца года, в котором предполагается начать переселение. Ранее оплаченные средства за капремонт будут потрачены на комплексное освоение территории.

Генеральные планы можно будет менять

Для внесения изменений в главные градостроительные документы — генплан и правила землепользования и застройки — не требуется проводить какие-то специальные процедуры. Теперь такие изменения должны быть внесены в течение 90 дней со дня утверждения проекта планировки территории для реновации. Публичные слушания могут проводиться на территориях, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории.

Потенциал программы реновации в регионах

Реновация в городах-миллионниках может охватить 27% общего числа зданий. Максимальная доля потенциально сносимого жилья — в Волгограде, Красноярске, Челябинске и Казани. Меньше всего таких зданий в Краснодаре, Ленобласти и Санкт-Петербурге. К потенциальным участникам программы при расчетах были отнесены четырех-, пяти- и шестиэтажные панельные, блочные дома, построенные в 1955–1975 годах, а также часть кирпичных домов с аналогичными характеристиками.

Если оценивать только дома, признанные аварийными, то в 11 крупных городах России — Волгограде, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Воронеже, Казани, Челябинске, Уфе, Ростове-на-Дону, Владивостоке, Краснодаре и Екатеринбурге — общая площадь территории с потенциалом редевелопмента составляет более 420 га, а минимальный потенциал новой застройки — 5,2 млн. кв. м.

У крупных российских городов есть все возможности для реновации территорий с аварийным жильем, в том числе с привлечением частных инвесторов.

realty_rbc_ru/news/5feac4b89a7947a9047b2bc7