12.04.2021
Земля коммерческого назначения - спрос и интерес

Земля коммерческого назначения — спрос и интерес

Инвестирование в землю всегда считалось рискованным занятием, однако на протяжении последних нескольких лет эти вложения были наиболее выгодными. Многие компании приобретали именно этот актив. Какова ситуация сегодня?


Основными покупателями на земельном рынке были девелоперские компании. В кризисный период их бизнес пострадал сильнее всего, потому что большинство проектов находилось в стадии строительства, а земля как актив была в залоге у банков. Профессионалы рынка развивали земельные участки и могли выходить из проекта, фиксируя прибыль на любом из трех уровней.

Первый, ленд-девелопмент, предполагает покупку и перевод земель сельскохозяйственного назначения в промышленные или земли поселения, межевание, подвод коммуникаций, строительство подъездной дороги и т.п. Второй, девелопмент проекта, — подготовку проектной документации, получение согласований и разрешения на строительство. Третий уровень — непосредственно строительство, ввод в эксплуатацию, продажу объекта или сдачу в аренду.

В кризис количество сделок на рынке земли, предназначенной для возведения коммерческой недвижимости, сократилось почти на 50%, участки упали в цене почти вдвое. Только сейчас интерес к этому сегменту начинает возрастать, однако о сформировавшемся спросе ни со стороны спекулянтов, ни со стороны девелоперов эксперты пока не говорят.

На данный момент сложности с финансированием все еще остаются, поэтому покупать земельный участок и начинать на нем новое строительство мало кто решается. Нельзя сказать, что рынок промышленных земель умер. Однако его активность могла бы быть и выше. Пока к началу новых проектов подходят весьма осторожно, поэтому и участков приобретается относительно немного.

Объекты «под себя»

Другие времена — другие объемы продаж и покупок. В результате кризиса они уменьшились в размерах: редкие сделки совершаются сейчас с участками площадью от 5 до 30 га. В основном покупают земли под небольшие производства, цеха, склады, заправочные станции, то есть под тот бизнес, который не требует больших площадей. Наиболее привлекательны земельные участки от 0,5 до 5 га, расположенные не далее чем в 70 км от столицы. На них можно возвести, к примеру, производственный или складской объект площадью 5–15 тыс. кв. м.

Спрос на этот товар формируют представители малого и среднего бизнеса, в том числе частные предприниматели. А крупные участки под более масштабные объекты не пользуются спросом, потому что такие объекты с нуля сейчас практически не запускаются.

Некоторые приобретают землю под строительство торговых центров или офисов. В этом случае востребована первая линия шоссе до 10 км от МКАД и наличие нормальных подъездных путей. Основными покупателями могут выступать представительства зарубежных компаний либо компаний, которые открывают или расширяют свой бизнес. А вот в инвестиционных целях или под будущие проекты землю сейчас приобретают редко. Тем не менее спрос начал оживать.

В целом рынок земли характеризуется как инертный. Многие собственники заняли выжидательную позицию и не торопятся расставаться с лакомыми кусочками, продавая их по сниженным ценам. Клиенты, в свою очередь, подходят к покупке избирательно. Спрос сейчас крайне невысок и дифференцирован. В первую очередь это касается юридического состояния земли. Интерес представляют «упакованные» участки: с концепцией, техническими условиями, пакетом разрешительной документации.

Специалист по недвижимости рекомендует в сложившихся условиях покупать землю под коммерческую застройку только в том случае, если хочется построить объект «под себя» (имеются в виду торговые сети, производители, дистрибьюторы).

В целом наибольшим спросом под проекты коммерческой недвижимости всегда пользовались и пользуются земли поселений, потому как на них можно осуществлять девелопмент практически любого из сегментов коммерческой недвижимости. Не менее популярными остаются «земли промышленности», однако их приобретение с точки зрения инвестиционных вложений не является оптимальным вариантом вследствие высокой ставки земельного налога и высокой кадастровой стоимости. В настоящее время более привлекательной с точки зрения вложений является покупка земель сельхозназначения.

Локация земельных участков коммерческого назначения

С точки зрения локации всегда интересны участки между ТТК и МКАД, но здесь реализация земли идет достаточно тяжело. Это связано с тем, что оформить землю в собственность очень сложно, а участки можно получить только в аренду под реализацию инвестиционного проекта. Впрочем, иногда появляются интересные предложения на территории до МКАД, но подобные примеры единичны.

Вообще, местоположение тесно связано с назначением и обеспеченностью того или иного кластера объектами данной категории. Например, участок под строительство торгового центра у метро, где современных торговых площадей немного, и сейчас можно продать за хорошие деньги.

В Подмосковье ситуация иная, так как здесь земельные участки сразу оформлялись в собственность. Сегодня они реализуются по разным направлениям в зависимости от их будущего назначения. Смотрят на наличие железнодорожных путей, инженерных коммуникаций, строений, подъезда на участок, оценивают десятки прочих параметров.

Наиболее активны рынки земли по Калужскому, Симферопольскому, Киевскому, Дмитровскому и Ленинградскому шоссе, трассе «Дон-4». Это объясняется наиболее благоприятным сочетанием цены и качества, а также тем, что здесь у покупателя имеется достаточно большой выбор подготовленных к продаже участков. Привлекает потенциальных клиентов и одно из самых живописных и менее всего загруженных — Новорижское направление. Но в этом случае желания не совпадают с возможностями. Здесь все застроено коттеджными поселками и предложений земельных участков под коммерческую недвижимость почти нет.

Землевладельцы точечных активов

Продают сегодня землю не только девелоперы, но и другие игроки рынка. В первую очередь участки могут реализовывать крупнейшие лендлорды Подмосковья, владеющие крупными земельными активами. Такие компании покупали их в начале 2000-х гг., когда цены на землю были заметно ниже, либо приобретали в рамках отживших свое предприятий, совхозов и т.п. После соответствующих вложений (перевод в другую категорию, межевание и прочее) конкурентоспособность участков могла заметно повыситься.

Другой группой продавцов выступают владельцы точечных активов, которые оказались у них разными способами: либо это свободный актив (участок без построек), либо некое старое предприятие или производственный комплекс. Сегодня распространена продажа участков с проектом. И, наконец, огромные активы принадлежат таким государственным компаниям, как РЖД. Но в последние годы массового выхода их активов на рынок не наблюдалось.

Крупных землевладельцев, чей банк составляет не менее 5–10 тыс.га, в Подмосковье насчитывается около десятка, а в руках многочисленных мелких землевладельцев сосредоточено примерно 100 тыс.га земли.

У каждого собственника — своя причина на то, чтобы продавать земельные участки именно сейчас. Для одних это вынужденная мера — компании избавляются от пассивов. До кризиса многие приобретали землю впрок, но потом эти участки оказались невостребованными. Если на них еще и висит ипотека, то это убыточная позиция, с которой собственник хочет быстрее расстаться. Кроме того, за земельные участки еще ведь нужно платить налог на землю.

Для других продавать землю просто выгодно. Некоторые собственники изначально занимались только ленд-девелопментом. Кризис не сделал этот бизнес убыточным. Есть и те, кто просто предпочитает переложиться сейчас в другой актив, ведь на рынке недвижимости операции с крупными земельными наделами сегодня крайне редки, медленны и малоликвидны.

В целом цены на землю под девелопмент коммерческой недвижимости просели весьма существенно. Но диапазон их остается широким. Рынок земли был перегрет, именно поэтому цены здесь упали сильнее всего. Оживление произошло благодаря появившемуся спросу на участки по справедливым рыночным ценам. И сейчас у потенциальных покупателей есть шанс купить ликвидный в будущем товар по более низкой цене.

Профессиональные услуги в сфере недвижимости от опытного инженера-строителя, Московский регион — glavgeo.ru / info_yarnet_ru/art/index.php?id=73