27.11.2020
Жилищно-строительные кооперативы с государственной поддержкой

Жилищно-строительные кооперативы с государственной поддержкой

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) до недавних пор года были одной из трех схем долевого строительства, но массового распространения не получили. Сейчас свое развитие получили ЖСК с государственной поддержкой. Итак, что такое жилищно-строительные кооперативы, как работает эта схема строительства жилья и кто может стать пайщиком.

Объем ввода жилья на земельных участках, переданных кооперативам в прошлом году, вырос в три раза по сравнению с предыдущим годом. По итогам года введено 110 тыс. «квадратов», хотя годом ранее данный показатель был на уровне 36 тыс. кв. м.

Жилищные кооперативы в СССР

Первые жилищные кооперативы появились в Советском Союзе в 1921 году, после принятия нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок Сокол в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930-му.

Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения. На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману.

К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.

Жилищно-строительные кооперативы в России

ЖСК — форма объединения юридических или физических лиц в целях строительства жилья и управление им. Это некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, а только строительство дома. Механизм его работы простой — лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом. После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности на недвижимость.

Ключевая отличительная черта жилищно-строительного кооператива состоит в том, что пайщики самостоятельно принимают решения по направлениям расходов, внесенных в общий фонд взносов. После того как строительство завершено, ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющих многоквартирным домом.

Какие ЖСК разрешены законом

Сейчас к ЖСК, которые имеют право осуществлять строительство за счет своих членов, относятся:

  • Созданные в соответствии с законом 161-ФЗ — так называемые ЖСК с господдержкой, членами которого могут стать отдельные категории граждан;
  • Созданные в соответствии с законом 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — права на земельный участок и объект незавершенного строительства переданы ЖСК, созданному из участников долевого строительства для достройки проблемного дома;
  • ЖСК, получившие разрешения на строительство до 01.07.2018, которое на текущий момент не закончено, а дома не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

По сути, теперь рабочей схемой является только одна — жилищно-строительный кооператив с господдержкой для определенных категорий граждан. Также по этой схеме будут достраивать проблемные новостройки после банкротства застройщика.

С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой. Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья на землях, предоставляемых государством бесплатно.

Жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в соответствии с этим законом, существенным образом отличаются от тех, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками. По оценке специалистов по недвижимости, строительство жилья обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления им бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и прочее).

В ЖСК с государственной поддержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти. Теперь ЖСК самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и строителей, нанимая независимый технический надзор и контроль за работой подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов.

Кто может стать пайщиком

Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.

При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. Вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.

ЖСК и ипотека

Пока взять ипотеку на покупку пая практически невозможно. Чтобы ипотека была доступна для членов ЖСК, предлагается ввести залог пая для членов таких кооперативов. Это позволит членам кооперативов брать кредиты по сниженным ставкам, сопоставимым с ипотечными. Сейчас, чтобы вложиться в кооператив, им приходится брать потребительские кредиты, ставки по которым весьма высоки, либо под залог имеющейся недвижимости.

Как организовать ЖСК

  • обращение в специализированный финансовый институт развития в жилищной сфере с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений (тип застройки, примерное количество членов кооператива, желаемое расположение места строительства и т. д.);
  • формирование списков граждан;
  • направление в специализированный финансовый институт развития в жилищной сфере ходатайства о предоставлении земельного участка;
  • формирование земельного участка для целей дальнейшей передачи кооперативу;
  • создание и регистрация ЖСК;
  • предоставление заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка;
  • принятие специализированным финансовым институтом развития в жилищной сфере решения о передаче земельного участка кооперативу;
  • подписание договора безвозмездного пользования земельным участком;
  • строительство многоквартирных домов, домов блокированной застройки или объектов индивидуального жилищного строительства, а также инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков;
  • передача земельного участка и построенных объектов в собственность после ввода их в эксплуатацию.

Плюсы и минусы ЖСК

  1. Оценивать ЖСК как рыночный механизм сейчас невозможно, поскольку действующие правила позволяют использовать данную схему в крайне редких (исключительных) случаях и почти всегда под непосредственным контролем государства.
  2. Увы, покупатель квартиры в ЖСК практически ничем не защищен от рисков недостроя, государственные гарантии его финансовой безопасности отсутствуют.
  3. Необходимо тщательно проверять полномочия кооператива на осуществление строительства. Нужно выяснить срок деятельности кооператива, удостовериться в правильном оформлении кооперативом разрешительной документации, изучить устав кооператива.
  4. В среднем квартира в ЖСК дешевле аналогичных предложений через договор долевого участия примерно на 20-30%.
  5. Деятельность ЖСК регламентирована законодательством, но в основном — его уставом.
  6. Пайщик, вступая в члены ЖСК, обязуется соблюдать этот устав.
  7. Заключая договор ЖСК, гражданин не приобретает право собственности на квартиру или право требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства, а приобретает пай. Право собственности на квартиру допускается оформить только после полной выплаты пая.

realty_rbc_ru/news/584e81fe9a794769c22680e4